Как рассчитать НДФЛ с доли в квартире?

Согласно российским законам, любой доход граждан облагается налогом. В случае продажи объекта недвижимости потребуется заплатить налог с продажи, размер которого стандартен для физических лиц и составляет 13%. Важно отметить, что он выплачивается не со всей суммы сделки, а с разницы между первоначальной стоимостью покупки и ее дальнейшей продажи.

Рассмотрим, как посчитать налог с продажи доли в квартире и как его уменьшить, какие существуют льготы, а также случаи, когда оплата налога не потребуется.

Зачем платить налог с продажи доли в квартире?

Многие граждане, услышав о необходимости платить налог при продаже доли квартиры, задумываются о том, как снизить размер выплат. По этой причине некоторые участники сделки хотят уменьшить стоимость, указанную в договоре купли-продажи. Однако покупатель может рассчитывать на полную защиту своих прав только в том случае, если в договоре прописана реальная стоимость.

Важно помнить, что обход налогов – это умышленное нарушение законов РФ. В настоящее время контролирующие эту деятельность органы активно следят, чтобы в договорах была прописана настоящая стоимость объекта недвижимости.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Согласно статистике, половина договоров купли-продажи, заключенных в Москве, оформляются с неправильной стоимостью. В Санкт-Петербурге таких сделок треть. Определенно, это делается для уменьшения размера налога, но такие действия противозаконны и влекут наложение ответственности.

Некомпетентные риэлторы могут предложить клиентам действовать следующим образом: в договоре указать меньшую цену на квартиру, а на оставшуюся сумму подготовить расписку. В такой момент стоит задуматься о профессионализме агента, поскольку подобные действия в обход налогов делают покупателя беззащитным перед законом.

Как рассчитывается сумма налога?

В первую очередь важно понять, с какой суммы потребуется выплатить налог при продаже доли в квартире. Для начала потребуется выяснить кадастровую стоимость объекта. Ее можно найти на сайте Росреестра. Далее полученная стоимость перемножается на коэффициент 0.7.

ВАЖНО! Перед проведением расчетов обязательно сравните официальную стоимость и ту, что указана в договоре купли-продажи. Оплатить налог потребуется с наибольшей суммы.

Для граждан России действует система налоговых вычетов, которую можно применить при подсчете налога. Однако необходимо заранее узнать, имеет ли собственник право на вычет.

Полученную сумму необходимо умножить на размер налога, то есть 13%. В результате получится размер налога, который требуется выплатить государству.

Рассмотрим подсчет на примере квартиры, которую собственник продал за 2,4 миллиона рублей. В соответствии с кадастром ее стоимость составляет 4 млн. руб. Умножив кадастр на 0.7, получим 2,8 млн. руб. Эта сумма больше той, что прописана в договоре, поэтому налог будет выплачен именно с нее. Далее 2,8 млн. умножим на 0,13 (или 13%) и получим, что размер налога от продажи составит 364 тыс. руб.

Как уменьшить сумму налога?

Прежде всего важно знать, что продавец жилья не должен выплачивать НДФЛ, если объект был в его собственности в течение минимального срока пользования, зафиксированного в законодательных актах России.

Минимальный период пользования – это временной промежуток, по истечении которого собственник может выставить на продажу имущество без обязанности выплатить налог и заполнить декларацию. Даже в случае продажи на значительную сумму, государство не имеет права претендовать на получение налога.

Этот период исчисляется с того момента, как объект недвижимости был зарегистрирован на собственника в Росреестре. Если собственник получил жилье в наследство, то срок начинается с момента смерти человека, передавшего имущество в наследство. Если же квартира была получена в рамках программы реновации, то срок высчитывается с того момента, когда была зарегистрирована старая квартира.

В 2020 году вступили в действие изменения касаемо минимального срока владения. Теперь для некоторых видов жилья он был сокращен с 5 до 3 лет. Это относится к следующим квартирам:

• перешедшим в собственность до 01.01.2016;

• полученным в наследство;

• приватизированным;

• полученным в дар от близких родственников;

• зарегистрированным на единственного владельца.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Раньше, если собственник решил продать объект недвижимости и получить вычет, а минимальный период использования еще не прошел, требовалось составить налоговый отчет, то есть декларацию. В настоящее время достаточно заявления.

Для собственников, владеющих имуществом меньше минимального периода, имеется возможность снизить размер налога, поскольку государство предоставляет льготы.

1. Имущественный вычет на сумму 1 миллион рублей.

Собственник такого имущества, как квартира или доля в ней, может получить вычет, максимальная сумма которого составляет 1 миллион рублей. Если же владелец решил продать другое имущество (например, машину или гараж), то вычесть возможно лишь 250 тысяч рублей.

Например, жилплощадь была приобретена за 4.5 млн. руб., а продать ее удалось за 5.5 млн. руб. Тогда расчет налога выглядит следующим образом: (5,5 млн – 1 млн)*0,13 = 585 тыс. руб.

2. Уменьшение налога в соответствии расходами на сделку.

При проведении сделки с недвижимостью налог с продажи доли или квартиры может быть снижен на сумму расходов. Это используется в том случае, если собственник может документально подтвердить расходы, которые были связаны с покупкой этого жилья. Зачастую это гораздо выгоднее, нежели оформлять вычет.

Если собственник продал квартиру за 5.5 миллионов, а ранее покупал ее за 5, то налог составит: (5.5 млн – 5 млн)*0.13 = 65 тысяч рублей. Очевидно, что в данном случае сумма налога значительно меньше.

3. Вычет на 260 тысяч рублей.

Если гражданин сначала продал свое имущество, а в течение одного года купил новое, то налог считается по каждому объекту, поскольку это две независимые сделки. Собственнику же следует пересчитать налог с одного объекта и после этого оформить вычет со второго.

Российское законодательство предоставляет такую возможность единоразово и позволяет получить не более 260 тысяч рублей, что составляет 13% от стоимости имущества, но с суммы до 2 миллионов рублей. Главным условием сделки является их заключение в течение одного года, причем только календарного, а не сроком в 12 месяцев с момента первой сделки.

Особенности налогообложения

К 2021 году были введены некоторые изменения, связанные с налогообложением физических лиц. Наиболее важным событием является завершение реформы по вопросам налогообложения объектов недвижимости. Теперь во всех субъектах России объявлен окончательный переход на расчет налогов по стоимости кадастра. Это связано с тем, что кадастр гораздо ближе к рыночной стоимости недвижимости. Ранее в ряде регионов действовал расчет на основе инвентаризационной стоимости.

Важно понять, что подобное изменение отразится на размере налоговых выплат. Теперь они станут больше. В некоторых субъектах, которые только сейчас перешли на расчет по кадастру, первые три года будет действовать понижающий коэффициент, чтобы рост налогов не стал настолько резким. С каждым годом коэффициент будет повышаться, а через три года жители региона будут платить полную сумму.

Существует несколько актуальных особенностей, о которых следует помнить:

1. Предоставление льгот и перерасчет. В конце прошлого года были введены изменения в правила перерасчета. Теперь пенсионеры, инвалиды, ветераны и льготные категории граждан не платят налог на имущество.

2. Теперь льготы распространяются на дольщиков, то есть покупателей жилья в новостройках. В их случае период владения отсчитывается с того момента, как собственник уплатил полную стоимость по договору долевого участия.

3. Закон, согласно которому доходы более 5 миллионов рублей облагаются налогом не в 13, а в 15%, не распространяется на доход с имущества.

4. С 2021 года процедура получения вычета стала еще проще. Теперь достаточно составить заявление и не предоставлять декларацию.

Заключение

Важно еще раз отметить, что уплата налогов с продажи квартиры в долевой собственности является обязанностью граждан, неисполнение которой влечет последствия. Не стоит прибегать к незаконным сделкам, уменьшению стоимости квартиры в договоре и другим махинациям. Правильно указанная стоимость защищает участников сделки, а продавец, в свою очередь, имеет право на льготы и вычеты, позволяющие значительно снизить размер налога.

Обращаем ваше внимание, что вы можете найти и другие полезные материалы по данной теме на нашем портале здесь.

Автор : Сергей Васнецов (эксперт по недвижимости портала МосДом)