Как оценить рыночную стоимость квартиры: рассказывает юрист Милана Романова

Правильная оценка является одним из важнейших залогов успеха в операциях с недвижимостью. Без нее очень сложно как продать объект по адекватной и выгодной для продавца цене, так и приобрести квартиру, домовладение или иное помещение, не потеряв при этом в деньгах. Однако произвести оценку рыночной стоимости квартиры не столь просто. Для этого необходимо не только обладать сведениями о кадастровой стоимости данного объекта, но и разбираться в нюансах современного рынка, понимать, какие факторы влияют на снижение или увеличение цены. 

Почему привлечение экспертов для оценки недвижимости просто необходимо? Так, самой распространенной ошибкой продавцов недвижимости является завышение стоимости своей квартиры. Часто собственники квартир завышают цену настолько, что затем годами не могут найти покупателей и, в результате, терпят убытки и испытывают значительные бытовые неудобства. 

Для того, чтобы правильно оценить рыночную стоимость квартиры, необходимо придерживаться определенной технологии оценки. На реальную стоимость квартиры влияет целый ряд факторов. Их можно разделить на внешние, отражающие особенности местоположения недвижимости, и внутренние, являющиеся выражением характеристик непосредственно самого объекта. 

К внешним факторам относится все, что связано с местоположением объекта. Так, даже очень хорошая квартира в глубокой провинции, в отдаленном и депрессивном городе с многочисленными проблемами, будет стоить намного дешевле маленькой и плохой квартиры в крупном мегаполисе, таком как Санкт-Петербург или Москва. Определяющее влияние на стоимость квартиры оказывают следующие внешние факторы: 

- близость к центру города; 

- удобство транспортной инфраструктуры – наличие подъездных путей, остановок и маршрутов общественного транспорта; 

- наличие социальной инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник, досуговых центров, а также качество объектов социальной инфраструктуры; 

- экологическая ситуация в районе – загрязненность воздуха, наличие парков, скверов, рощ, рек и озер; 

- криминогенная ситуация – уровень уличной преступности, наличие или отсутствие «злачных мест» - питейных заведений, домов с повышенной концентрацией асоциальных элементов; 

- социальная среда – контингент проживающих в данном доме и по соседству, их материальный уровень, социальное поведение. 

Отдельно следует выделить характеристики самого дома, в котором расположена квартира: 

- этаж, на котором находится квартира, и этажность здания в целом; 

- год постройки здания и степень износа; 

- тип здания («сталинка», «хрущевка», «брежневка», современный дом); 

- материал стен, кровли, перекрытий, наличие пластиковых окон века или других надежных компаний; 

- состояние коммуникаций; 

- контингент проживающих в доме жильцов; 

- наличие парковочных мест у дома. 

К важнейшим внутренним факторам, которые способны повлиять на стоимость квартиры, относятся: 

- общая площадь квартиры, площадь жилых помещений, кухни, санузла и вспомогательных помещений; 

- количество комнат; 

- наличие или отсутствие балкона, лоджии, дополнительных помещений; 

- состояние квартиры – наличие или отсутствие ремонта; 

- наличие телефона, интернета, кабельного телевидения. 

Если говорить о характеристиках дома и квартиры, которые повышают ее стоимость, то к ним можно отнести наличие лифта, просторную кухню более 8-10 квадратных метров, наличие изолированных комнат, наличие лоджии или балкона, особенно застекленных, квадратную форму комнат. В положительную сторону влияет на цену квартиры уровень благоустроенности территории двора, ухоженный подъезд, наличие видеонаблюдения или консьержа, хороший вид из окон. 

Однозначно снижают стоимость квартиры такие качества как нахождение на последнем или первом этаже (стоимость падает на 5-10%, а то и больше), маленькая кухня и совмещенный санузел, смежные комнаты, вид из окна на стену или соседские окна, плохое состояние квартиры и подъезда, конфликтные или асоциальные соседи. 

Следует отметить, что далеко не во всех случаях кадастровая стоимость соответствует реальной рыночной стоимости и это также необходимо учитывать. Кадастровая стоимость определяется исходя из суммы расходов на строительство за минусом износа здания, а также из площади помещений. Район расположения, комфорт квартиры, контингент проживающих жителей не оказывают влияния на кадастровую стоимость, между тем для рыночной стоимости они часто являются определяющими факторами. Обычно кадастровая стоимость выше рыночной стоимости. Поэтому очень востребованы услуги по ее снижению – ведь налоги высчитываются, исходя из кадастровой стоимости объекта. 

Поэтому, чтобы не возникало проблем и вопросов, идеальным решением все же будет обратиться за помощью к специалисту по оценке недвижимости, который сопоставит кадастровую стоимость с достоинствами и недостатками объекта, проанализирует все положительные и отрицательные факторы и назовет рыночную стоимость. Эксперт, оценивая реальную стоимость недвижимости, позволяет собственникам снять «розовые очки» и взглянуть на положение дел более адекватно.

Милана Романова, юрист, генеральный директор ООО "Независимая оценочная компания "Романовых"