Петр Войчинский: о преимуществах раритетного жилья на «вторичном» рынке

Можно ли купить квартиру с интересной историей? Влияет ли это на стоимость вне зависимости от её состояния. Комментарий эксперта Петра Войчинского, генерального директора Первого бутика элитной недвижимости «МК-Элит».

Квартиры «с именем» и историей – безусловный капитал. Обладать им приятно, хотя монетизировать непросто. Без помощи профессионалов не обойтись – в том числе потому, что лучшие из таких квартир находятся в закрытой продаже и/или реализуются эксклюзивным брокером.

Сегодня имя знаменитого экс-владельца квартиры ее продавец далеко не всегда спешит раскрыть. Почему?

Во-первых, такая мера спасает от ложных покупателей-туристов, заинтересованных не в сделке, а в экскурсии по местам чужой славы. Вроде персонажей «Двенадцати стульев», бродивших по музею буржуазного быта: «Эх, жили же люди!».

Во-вторых, имя экс-владельца может сыграть и в минус – если личность была одиозная.

Но главное – сегодня само по себе имя бывшего владельца квартиры не является решающим фактором при ее покупке. Если квартиру выбирают для себя или в инвестиционных целях, принципиальны ее базовые тактико-технические характеристики. Исторический флер вторичен – если, конечно, у вас нет в планах создания мемориального музея.

С «музейными» вариантами вообще обычно очень непросто.

Да, достаточно вспомнить, сколько усилий потребовалось поклонникам Бродского при всемерной поддержке городских властей, чтобы воссоздать в доме Мурузи «полторы комнаты» – причем получилось даже меньше, потому как упрямая соседка так и не продала свою комнату. Наличие в квартире антикварных ценностей, и их реализация «в нагрузку» к жилью, тоже, чаще всего, воспринимается сегодня не как бонус, а как дополнительное обременение.

Так что в большинстве случаев имя – это приятный, но не решающий бонус к основным тактико-техническим характеристикам квартиры. Если они хороши – исторический антураж добавит жилью шарма, если нет – вряд ли компенсирует бытовые и инфраструктурные минусы.

Лучшие «квартиры с историей» способны привлечь внимание сами по себе?

Безусловно. Более того, имя владельца, даже не преданное широкой огласке, может послужить дополнительным гарантом правильности вашего выбора. Ведь часто знаменитости очень правильно решали жилищный вопрос, выбирая себе отличную квартиру.

Что еще может придать квартире «исторический» шарм, помимо имени владельца?

Мощным маркером в этом плане может выступить сам дом. В Петербурге немало особняков, одно название которых служит гарантией уникальности каждого появляющегося в них предложения. Однако и тут, где локация, как правило, безупречна, важна специфика конкретного предложения. Например, в легендарном доме Лидваль, образце северного модерна Серебряного века, вошедшего во все учебники по архитектуре, редко, но все-таки выставляются на продажу квартиры. Реализуемая там сегодня квартира на Каменноостровском пр., 1-3 привлекает не столько самим фактом нахождения в знаменитом доме – это по-настоящему просторное (более 550 кв.м) жилье, в котором наличие охраняемых элементов архитектурного декора не мешает формированию современной комфортной среды. И это – ее сильное конкурентное преимущество. Вместе с тем потенциальный владелец должен оценить вложения в капитальный ремонт и замену инженерии. В данном случае они неизбежны.

Как принять верное решение о покупке квартиры «с историей»?

Необходимо досконально выяснить: в каком состоянии она сейчас? Отвечает ли современным требованиям к комфорту и безопасности? Однороден ли социальный фон в «историческом» подъезде? Положительные ответы на эти базовые вопросы, как и имя владельца или история дома могут выступать дополнительным повышающим коэффициентом при расчете стоимости (может доходить до 30-50%).

Например, просторная (почти 250 кв.м) семикомнатная квартира Дмитрия Шостаковича, расположенная на пятом этаже знаменитого Дома Бенуа на Каменноостровском проспекте актуальна до сих пор. Увы, для большинства потенциальных покупателей не является самым важным, что именно здесь была написана Ленинградская симфония. А вот что действительно привлекает в этом лоте – удачное сочетание прекрасно сохранившихся исторических элементов отделки (паркетные полы, двустворчатые двери, камин, лепнина) и современных опций (капитальный ремонт с полностью обновленной инженерией, два входа, лифт, ориентация окон на видовую Б.Пушкарскую и в тихий внутренний двор, два парковочных места в отдельном гараже, видеонаблюдение и сигнализация). Сложившийся круг «благополучных» жильцов, собственная терраса, высокие потолки 3,2 метра и, наконец, уникальная локация в шаге от Петропавловки – можно только позавидовать великому композитору, обитавшему в историческом сердце города. И, возможно, последовать его примеру.

Сегодня на рынке приличное количество нового жилья премиум-класса. В чем главное преимущество раритетной «вторички»?

Стоимость подобных лотов, где история поддержана серьезным апгрейдом XXI века, часто сопоставима с ценой нового жилья премиум-класса. Располагая суммой в 30-40 млн, можно сделать осознанный выбор между квартирой в роскошном, современном, но именно жилым комплексом и по-настоящему уникальным жильем. По праву сделав его частью новейшей истории – теперь уже вашей собственной.

Войчинский Пётр Алексеевич, генеральный директор компании "МК-Элит".