Оксана Комарова о необходимости привлечения юриста при покупке квартиры

Руководитель Центра бесплатной юридической помощи г. Истры Оксана Комарова подробно рассказала, почему при покупке квартиры следует обращаться к юристу за квалифицированной юридической помощью.

Какие действия предпринимает юрист для определения подлинности и соответствия пакета документов по готовящейся сделке?

В первую очередь с продавца спрашиваются все имеющиеся на руках документы (выписки из ЕГРН или/и свидетельства, договоры, постановления, свидетельства на наследство, документы БТИ или/и техпланы, выписки из домовой книги, копии финансово-лицевых счетов, доверенности). Юрист считывает представленные документы, выявляет несоответствия, проверяет информацию по общедоступным базам (публичная кадастровая карта, справочная информация по объектам недвижимости в режиме online, ПЗЗ, проверка должников и пр.). Это все – предварительная проверка на 1 этапе.

Оцените, насколько актуальна необходимость привлекать юриста к процессу определения подлинности и соответствия действительности документов, которые необходимы для проведения сделки? Что можно посоветовать тем, кто занимается сверкой документов самостоятельно?

У меня был забавный случай: квартиру покупал корпоративный юрист, который обратился ко мне за помощью проверить «чистоту объекта» и на первом этапе «учил», как надо осуществлять проверку, но скоро сдался и сообщил, что пусть профессионалы сами выясняют все нюансы. Не все понимают, почему при наследстве надо опросить соседей?! Или проверить участок до «первого выдела»?! Искать «невидимок» в квартире и пр.

На что необходимо обратить внимание при проверке «юридической чистоты» интересной для покупки квартиры? Что может серьезно осложнить покупку? Назовите наиболее частые ошибки, которые впоследствии могут серьезно осложнить ситуацию при покупке квартиры?

• Недавняя смена собственника (прошло несколько сделок за короткий период); 

• временно выписанные жильцы (это можно увидеть только в расширенной выписке из домовой книги), такие люди могут быть выписаны в места лишения свободы, несовершеннолетние – в детские дома, интернаты; 

• претензии бывших супругов; 

• недееспособные продавцы (поэтому обязательно наличие водительских прав, справки из ПНД и НД), 

• нотариальная сделка с пожилыми людьми поможет снизить риски; 

• наследники (подчас весь круг наследников сложно выявить); 

• сильно заниженная стоимость квартиры.

Все риски, конечно, описать невозможно, часто в процессе общения с продавцом недвижимости выявляются новые факты.

Как правильно проверить наличие или отсутствие налоговой задолженности? Исходя из какой ставки рассчитывается актуальная сумма налога на недвижимость? 

Налог на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, продавец должен предоставить справку из ИФНС об отсутствии долгов по налогам, но в любом случае такие «долги» не переходят на покупателя, налоговые обязательства будет за свой период исполнять предыдущий собственник.

Как Вы оцениваете роль юриста в процессе проведения безопасной продажи квартиры и надежной процедуры оплаты денежных средств?

Продавец сам через рекламу (через знакомых) нашёл покупателя на свой объект. В кризисное время это довольно сложная задача! Зачем тогда им юрист?! "Страхи" существуют у двух сторон: продавец боится не получить свои деньги, покупатель – остаться без денег и недвижимости. На первом этапе юрист поможет вам составить авансовое соглашение или предварительный договор (зависит от длительности выхода на сделку, от суммы передаваемого аванса, задатка). При подписании такого соглашения (договора), сразу определяется, кто за что платит (аренда ячейки, госпошлина, составление договоров), определяется способ передачи денег (ячейка, аккредитив, наличными при подписании основного договора). При небольшой стоимости объекта возможна передача денежных средств при сдаче договора на регистрацию. На втором этапе юрист поможет подготовить основной договор, договор с банком, сопроводить при сдаче документов на регистрацию. Прописать все условия (юридическое и фактическое освобождение недвижимости, дополнительные обязательства по мебели, оборудованию и пр.). На третьем этапе поможет безопасно и правильно закрыть сделку. Незаинтересованное в исходе дела лицо помогает уладить возможные конфликты и недопонимание между сторонами.

Насколько сложно самостоятельно подготовить пакет документов для Федеральной службы государственной регистрации, да и самой регистрации перехода права собственности на имя покупателя? Какие «подводные камни» есть здесь?

Любой договор можно "скачать" из интернета и вставить необходимые данные, но какие могут быть риски!? Даже если договор составлен и выложен грамотным юристом, СТАНДАРТНЫЙ ДОГОВОР содержит СТАНДАРТНЫЕ УСЛОВИЯ, а это значит, что они могут отличаться от достигнутых между продавцом и покупателем договоренностей или не создавать надёжной правовой защиты для одной из сторон. Из практики: не включены пункты «о наследстве» (это когда продавец несет ответственность, если объявятся ещё наследники), не включён пункт «о банкротстве продавца», его дееспособности, кредиторах, отсутствует пункт при передаче денег через ячейку «о залоге». Одним заказчикам отказали в регистрации договора, чем те были сильно возмущены, но когда я увидела договор, то «рыдала». Оставила себе копию – это «произведение», где данные сторон указаны не полностью (просто ФИО), часть текста напечатана, часть заполнена от руки, договор не сшит и т.д. Конечно, обо всех «подводных камнях» сложно ответить коротко.

Какие аспекты процесса покупки недвижимости на Ваш взгляд можно пройти самостоятельно, а где необходима квалифицированная юридическая помощь?

Подбор возможных вариантов для покупки. Дальше на этапе обсуждения внесения аванса и предварительной проверки помощь юриста необходима!

Комарова Оксана, руководитель Центра бесплатной юридической помощи г. Истры