Город будущего: новые форматы промышленной инфраструктуры

Эксперты консалтинговой компании «Яков и Партнёры» оценили текущее состояние и перспективы развития промышленной инфраструктуры в современных мегаполисах на примере Москвы. Согласно исследованию «Города и девелоперы: синергия для создания индустриальной инфраструктуры будущего», рентабельность ряда проектов в сфере промышленной недвижимости может достигать 25–35%. Это делает промышленное строительство одним из самых прибыльных направлений в структуре коммерческого девелопмента, уверены эксперты.

В результате в рамках стратегической диверсификации застройщики осваивают индустриальные форматы — от объектов класса light industrial до многофункциональных технопарков. Этот переход поддерживается системой муниципальных стимулов: предоставлением земельных участков на льготных условиях, снижением налоговой нагрузки и доступом к программам приоритетных инвестиций. Особенно показательной стала программа МПТ (мест приложения труда), которая предусматривает предоставление застройщикам многоквартирного дома льготы по плате за изменение ВРИ земельного участка под жилое строительство при условии создания мест приложения труда, в том числе промышленных объектов. Тем самым стимулируется привлечение частных инвестиций в данный сегмент.

«Москва стала примером стратегической трансформации подхода к промышленной инфраструктуре. Город формирует земельный банк, предлагает комплекс мер поддержки — от налоговых и арендных льгот до программ масштабных инвестиционных проектов, а девелоперы активно возводят необходимые городу объекты нового поколения. Синергия властей и бизнеса формирует новый тип городской промышленности — высокотехнологичной, экологичной и интегрированной в социальную ткань мегаполиса», — отметила партнер «Яков и Партнёры» Анна Данченок.

В этих условиях Москва и другие мировые мегаполисы активно внедряют mixed-use-зонирование, интегрируя промышленность в городскую среду. Уже сегодня до 15% территории промышленных парков отводится под жилье, социальные объекты и сервисную инфраструктуру. Такая трансформация производственной застройки в сочетании с компактными форматами способствует гармоничной интеграции индустриальных объектов в городскую среду. Эти проекты не только создают рабочие места, но и способствуют формированию новых городских пространств, где промышленность становится «соседом» жилых кварталов, а не выносится за пределы города.

Таким образом промышленная инфраструктура формирует основу устойчивого развития городов, способствует экономическому росту и укрепляет технологическое лидерство, отмечают эксперты. В международной практике уже применяются выверенные модели такого развития: Сингапур и Лондон реализуют территориальную политику на базе мастер-планов и стратегических промышленных зон. Москва уверенно движется в этом же направлении. В рамках ОЭЗ «Технополис Москва» уже задействовано более 390 га, а в производственных кластерах Новой Москвы — свыше 1000 га.

Вместе с тем эксперты зафиксировали значимый дефицит качественных производственных площадей: уровень вакансии в Москве — менее 1%. Это один из самых низких показателей среди мегаполисов, в то время как в Пекине и Сингапуре он варьируется в пределах 10% — «здорового» значения для индустриального рынка. Нехватка площадей при устойчивом спросе создает условия для быстрого роста новых форматов.

Среди них особое внимание уделяется формату light industrial, который объединяет производственные, логистические и офисные функции. В 2025–2026 гг. в столице планируется построить около 700 тыс. кв. м таких объектов, а еще 2,7 млн находятся на стадии проектирования. Также набирают в мировой практике популярность многоэтажные и подземные склады и вертикальные фермы, обеспечивающие устойчивые производственные мощности без необходимости расширения городской черты.

«Новые типы объектов демонстрируют высокую адаптивность к меняющимся условиям рынка. Они становятся не только экономически выгодным инструментом, но и важным шагом на пути к созданию гармоничной городской среды, где промышленность интегрирована в структуру города, не нарушая ее баланса, а усиливая устойчивость и инновационный потенциал», — заключила старший эксперт «Яков и Партнёры» Наталья Куваева.