Круглый стол: «В защиту от квартирного рейдерства. Совершенствование правоприменительной практики»

27.02.2017 года на площадке члена Совета при Президенте Российской Федерации по правам человека Андрея Бабушкина будет проводиться Круглый стол «В защиту от квартирного рейдерства. Совершенствование правоприменительной практики». Мероприятие состоится по адресу: г. Москва, проезд Шокальского, д. 61, корп. 1. Начало в 16.00, в 15-30 регистрация.

Инициаторами данного круглого стола являются кандидат юридических наук, адвокат Адвокатского бюро «Закон и право» Филачева Оксана Анатольевна - защитник потерпевших в деле банды Макарова, а так же правозащитник Александр Косушкин.

В рамках круглого стола планируется обсуждение уже наработанной правоприменительной практики по данной проблематике, будут представлены пути решения проблем, проанализированы конкретные судебные дела, а так же участники круглого стола дадут конкретные рекомендации Председателю Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации Володину В.В., Генеральному прокурору РФ Чайке Ю.Я., Министру МВД России Колокольцеву В.А., Председателю МГД Шапошникову А.В., Председателю Мособлдумы Брынцалову И.Ю., Руководителю Россреестра Абрамченко В.В.

И в заключении спикеры подведут итоги данного мероприятия, подчеркнут важность выявления пробелов и низкой эффективности работы по данному направлению, а так же выработают позицию по улучшению правоприменительной практики касаемо квартирного рейдерства.

«Квартирное рейдерство продолжает процветать по всей стране. Только в столице сотни коренных москвичей стали жертвами мошенников. Они покупают доли квартир и в буквальном смысле слова выбрасывают владельцев на улицу. Бесчеловечные способы отъема жилья у населения становятся все изощреннее.

Рейдеры, как правило, приобретают доли в квартирах с собственностью, носящей общедолевой характер. Идеальным является вариант, если между собственниками существуют враждебные отношения, либо собственник не заинтересован в своей доле (например, получил по наследству и не хочет иметь никаких отношений с другими владельцами). 

Большое значение для захватчиков имеет покупка невыделенной доли, то есть в квартире не определен порядок пользования отдельными комнатами. Таким образом, рейдер, приобретя долю, получает законный доступ в любое помещение квартиры и, обладая даже самой маленькой долей в квартире, захватчик совершенно свободно может совершать акты устрашения остальных собственников, чтобы совершить захват квартиры полностью. Способы «выживания» других жильцов могут быть самыми разнообразными, например, в квартиру могут поселить лиц без определенного места жительства, лиц страдающих алкогольной или наркотической зависимостью, начать разрушительный ремонт и разорение жилого помещения, постоянно менять замки и так далее. 

Полиция в таких случаях, к сожалению, не помощник, так как у захватчика есть документы, подтверждающие право собственности. Понятно, что в таких условиях у других собственников выбор небольшой — либо поддаться на провокации и продать свою долю, либо смириться, набраться терпения и дальше жить в таких условиях. 

Действующее законодательство в такой ситуации тоже не помощник, так как законодатель защищает право владения, пользования и распоряжения собственником своим имуществом. 

Следует отметить, что невозможно защитить даже права несовершеннолетних детей, и органы опеки и попечительства вместо того, чтобы помочь исправить ситуацию, напротив, обратятся с претензией к родителям, что те не могут обеспечить достойным жильем своих детей.

С одной стороны, п. 1 ст. 250 ГК РФ закрепляет право преимущественной покупки доли: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. 

Более того, в п. 3 данной нормы предусмотрена ответственность за нарушение п. 1: при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Контроль за соблюдением реализации права на преимущественную покупку осуществляется органами регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 24 закона № 122-ФЗ от 21.07.97 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). 

Следует отметить, что тот же ГК РФ позволяет совершенно правомерно обойти требование, указанное в ст. 250 ГК РФ, более того, на настоящее время существует три таких способа.

Во-первых, это заключение договора займа под залог имущества (доли квартиры). В данном случае умышленно не выплачивается долг по займу и, таким образом, через определенный промежуток времени заключается соглашение о переходе права собственности займодавцу в счет уплаты долга, вся сделка осуществляется в рамках закона;

Во-вторых, происходит продажа через дарение, в данном случае заключается договор дарения «микродоли» (например: 1,5 м2). Таким образом, одаряемый становится еще одним сособственником. Далее ему продается оставшаяся часть доли. И опять же — все в рамках закона;

В-третьих, отчуждение доли при помощи договора дарения, который маскирует фактическую продажу. Данный способ применяется редко, так как является не совсем законным и рискованным, ведь приходится рассчитывать на добросовестность другой стороны.

Но судебная практика и в данном случае не всегда на стороне «добросовестных» владельцев квартиры.

В связи с тем, что существующих правовых механизмов для защиты недвижимости недостаточно, важную роль в сохранности имущества и беспрепятственного пользования им играет осмотрительность правообладателей и сохранность теплых отношений с близкими людьми. Ведь подобные проблемы гораздо легче вовремя предупредить, чем потом бороться с их последствиями уже в процессе.» - адвокат Оксана Филачева, кандидат юридических наук.