Виталий Ревзин о плюсах и минусах новых законов в сфере защиты прав обманутых дольщиков

В современной России проблема обманутых дольщиков стоит очень остро. Только официальная статистика причисляет к данной категории более 40 тыс. россиян, по независимым оценкам обманутых дольщиков как минимум в три раза больше – 150 тыс. человек, но и эта цифра выглядит весьма скромной. 

Сложная ситуация на рынке долевого строительства связана с общими последствиями экономического кризиса, включая рост стоимости доллара и евро, подорожание материалов и оборудования, снижение покупательной способности населения и спроса на недвижимость. Начиная с 2014-2015 гг. в России прошло множество банкротств строительных компаний, в первую очередь работающих в сфере долевого строительства.

Для того чтобы защитить права дольщиков от возможных нарушений со стороны строительных компаний, были внесены соответствующие изменения в российское законодательство. Так, 1 июля 2018 г. вступили в силу поправки к 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». По замыслу законодателя, данные поправки должны усилить защиту прав и законных интересов участников долевого строительства. 

В чем заключаются поправки? Во-первых, они значительно ужесточают требования к компаниям-застройщикам в процессе перехода от долевого к проектному финансированию. Теперь серьезно ужесточится контроль над деятельностью строительных компаний, привлекающих средства граждан, разрешения на строительство будут выдаваться по принципу «одно разрешение – одна компания – один счет». 

Во-вторых, использовать средства граждан для оплаты строительства смогут лишь те компании, которые обладают собственным капиталом в размере не менее 10% стоимости указанных в проектных декларациях объектов жилищного строительства. 

В-третьих, с 1 июля 2019 г. компании-застройщики смогут привлекать средства граждан для долевого строительства только на эскроу-счета в специальных банках, список которых будет устанавливаться государством. Планируется, что к концу 2020 г. до 95% договоров долевого участия будет заключаться по эскроу-счетам. Средства граждан на эскроу-счетах будут страховаться Агентством страхования вкладов на сумму не более 10 млн рублей, что, по идее, должно покрыть весь бюджетный сегмент долевого строительства.

Что касается недостроенных объектов, то ими займется Фонд защиты прав граждан, который и будет финансировать их строительство до состояния сдачи в эксплуатацию.

Как видим, меры в отношении защиты прав обманутых дольщиков приняты серьезные. Однако есть и определенные недостатки. С одной стороны, данные меры коснутся лишь компаний, которые начнут строительство после 2018 г. Это означает, что государству в любом случае придется решать вопрос с уже имеющимся недостроем. 

С другой стороны, перечисленные нововведения таят в себе другие многочисленные риски для россиян. Ужесточение требований к застройщикам приведет к монополизации отрасли, «вымыванию» из нее малых и средних строительных компаний, которые за неимением средств будут вынуждены сосредоточиться в более безопасной, но и менее доходной сфере ремонтно-отделочных работ. Соответственно, может вырасти и стоимость жилья в новостройках, которая сегодня определяется большим предложением и конкуренцией на рынке.

Таким образом, преждевременно говорить о том, что изменения в законодательстве стали панацеей, всецело защищающей интересы обманутых дольщиков. Реализовать перечисленные меры на практике будет не столь просто, а государству в любом случае придется задействовать свои финансовые и административные возможности. 

Кроме того, новые законодательные меры касаются только дольщиков, обманутых при строительстве жилья, в то же время, не касаясь лиц, инвестировавших деньги в строительство так называемых апартаментов, каковые законодательством России отнесены к административно-деловым помещениям, либо помещениям гостиничного типа. Как показывает печальный пример 35-го корпуса ЖК «Царицино» в г. Москве, ни закон, ни суды не готовы, в таких случаях, встать на защиту интересов обманутых дольщиков. Так что и законодателю остается «поле» для совершенствования вышеупомянутого закона.

Виталий Ревзин, адвокат