Антон Емелин об инструментах защиты собственных интересов при оспаривании сделки покупки недвижимости

Сделки с недвижимостью совершаются часто и, к сожалению, также не редки спорные ситуации с недвижимостью. Несмотря на то что права на недвижимость подлежат государственной регистрации, последняя, которой предшествует правовая экспертиза документов по сделке, не всегда является гарантией того, что сделка не будет оспорена впоследствии в судебном порядке.

Споры по сделкам с недвижимостью составляют отдельную категорию судебных дел, в которой очень много тонкостей и специфики. В большинстве случаев без помощи квалифицированного юриста не обойтись.

Инициаторами оспаривания сделки могут быть как стороны сделки, так и третьи лица, о которых на момент совершения сделки ее стороны (либо одна из сторон) могли и не подозревать.

Ситуации могут быть различные. Вот несколько, наиболее часто встречающихся. Продажа недвижимости лицом, которое не было уполномочено на совершение сделки, в том числе с использованием поддельных документов (доверенностей). Продажа недвижимости, приобретенной в браке, оформленной на имя одного из супругов без согласия другого супруга, в том числе в течение трех лет после расторжения брака. Нарушение прав на приватизацию лиц, в том числе несовершеннолетних, при приватизации жилых помещений. Совершение сделки лицом, которое страдает психическими расстройствами (причем справка от психиатра на день сделки на практике не является гарантией того, что в последующем в судебном порядке, в том числе, с судебной экспертизой, не будет установлено обратное). Приобретение недвижимости (в том числе, в качестве добросовестного приобретателя), которая выбыла из владения предыдущего владельца помимо его воли. Отдельные сделки с имуществом несовершеннолетних. Совершение сделок с нарушением прав участников долевой собственности.

При подобных ситуациях можно оказаться как с одной стороны, так и с другой стороны баррикад.

Во всех случаях спор подлежит разрешению судом. Сделки с участием граждан подлежат рассмотрению в судах общей юрисдикции, то есть районных (городских) судах.

С учетом норм действующего законодательства иски по таким делам могут быть сформулированы самым разным образом: требование о признании сделки недействительной, иски о признании права, иски о разделе супружеского имущества, иски о признании обязательной доли в наследстве, либо о признании наследника недостойным, иски о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, иски о выселении, иски о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, и многие другие (отмены дарения, расторжения договора ренты и другие иски о понуждении зарегистрировать сделку).

Категория жилищных споров считается наиболее сложной. Основная работа по таким делам проводится в суде первой инстанции. Каждая из сторон обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается: письменные доказательства, свидетели, судебные акты, подтверждающие обстоятельства по делу, документы. К сожалению, суды не всегда принимают справедливые решения. Зачастую возможность принятия таких несправедливых решений связана с неграмотным поведением той или иной стороны, поэтому любые жилищные споры следует вести исключительно со специалистом в данной области, будь то адвокат, либо судебный юрист. Зачастую неправильно произнесенные стороной слова во время судебного заседания могут быть занесены в протокол, и на них может быть построено решение.

В случае если предстоит покупка недвижимости, следует внимательно определить: что конкретно приобретается. В настоящее время все объекты жилищных прав имеют индивидуальный кадастровый номер. Допускается также продажа объекта, который будет приобретен в будущем, либо будет создан в будущем, такие сделки допустимы и имеют свои особенности. Существенным моментом является исчерпывающее описание объекта и всех существенных условий.

Значимую долю рынка на сегодня представляют договоры долевого участия, а также договоры уступки, по которым дольщик уступает права и обязанности по договору долевого участия новому дольщику. Во всех случаях необходима юридическая экспертиза того, какие права на недвижимость имеет тот, кто ее продает.

Желательно проследить цепочку всех правопредшественников и характер сделок, по которым права переходили от них продавцу. Существенным для договоров купли-продажи недвижимости является и условие о проживающих лицах, для чего и требуется выписка из домовой книги при регистрации сделки.

В случае приобретения недвижимости в строящемся объекте следует внимательно ознакомиться с репутацией застройщика, ознакомиться с проектной декларацией, оценить ситуацию с коммуникациями (нередки ситуации, когда застройщики испытывают сложности с оформлением коммуникаций к домам), необходимо убедиться, что застройщик не включен в реестр проблемных. Реестры проблемных застройщиков ведутся региональными органами государственной власти в области строительства.

Существенным для сделок с недвижимостью является механизм расчетов по сделке. Самой распространенной схемой является открытие банковской ячейки, которую открывает покупатель, закладывает туда денежные средства и предоставляет право доступа к ячейке продавцу (в течение срока, необходимого для регистрации перехода права), затем, по истечении срока, если сделка не состоялась, не зарегистрирован переход права, право доступа имеет покупатель. Если в договоре не будет определено, что расчет произведен, то регистрирующий орган зарегистрирует ипотеку в пользу продавца (залог в силу закона). В связи с этим, для защиты прав при сделках с недвижимостью значимым также является правильность механизма расчетов.

Наиболее оптимальный совет для избежания спорных ситуаций при покупке недвижимости: необходимо тщательно проверять приобретаемый объект недвижимости и доверять весь процесс профессионалам.

Антон Емелин, адвокат, партнер и руководитель практики Недвижимость и строительство юридического бюро «Аронов и Партнеры»