Александр Плотников: как защитить инвестиции при банкротстве застройщика

Законодательство о несостоятельности предусматривает специальные положения, направленные на защиту интересов участников строительства. Прежде всего, для лиц, заключивших с застройщиком договор, предусматривающий передачу жилого помещения (ДДУ).  Статус участника строительства может быть предоставлен арбитражным судом и в случаях заключения иных договоров, если они направлены на последующую передачу жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность. 

Это может быть договор купли-продажи жилого помещения, предварительный договор участия в долевом строительстве или предварительный договор купли-продажи жилого помещения, договор займа, с возвратом суммы займа передачей жилого помещения, договор простого товарищества для строительства многоквартирного дома. Участниками строительства признаются и лица, которые внесли деньги в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества), оплатили вексель для последующей оплаты им жилого помещения, внесли деньги в жилищно-строительный кооператив. Сделки могут быть и иными, но если они связаны с передачей денежных средств и (или) иного имущества с указанной целью, плательщик вправе претендовать на признание его участником строительства.

Если заключенный инвестором договор и не является договором ДДУ, не лишним будет проверить наличие у него перечисленных дополнительных оснований претендовать на признание статуса участника строительства в деле о банкротстве. Когда инвестор предоставил застройщику денежные средства или иное имущество без условия о  последующей передаче жилого помещения в многоквартирном доме в собственность, участником строительства он не является. 

Такой инвестор является обычным кредитором. Расчеты с ним производятся в четвертую, последнюю очередь. Но это не значит, что кредитор  лишен возможностей для отстаивания своих прав и интересов, а вложенные деньги потеряны безвозвратно. 

Разумно следить за "самочувствием" застройщика. Быстрота реакции на признаки неплатежеспособности позволяет воспользоваться определенными преимуществами на старте процедуры банкротства. Взыскание долга в судебном порядке и предъявление кредитором заявления о банкротстве застройщика является одним из эффективных способов возврата инвестиций. Даже когда дело о банкротстве уже стартовало, но ни одна из процедур еще не введена арбитражным судом, обращение с заявлением о банкротстве должника может быть полезным.

Если в отношении застройщика суд ввел процедуру банкротства (наблюдение, внешнее управление, конкурсное производство) следует заявить о включении своих требований в реестр требований кредиторов.  Кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение тридцати календарных дней с момента опубликования сообщения о введении наблюдения. В ходе внешнего управления это можно сделать в любое время. Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с момента опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. 

Зафиксированная в реестре сумма долга продолжает оставаться активом. Судьба такого актива и исход банкротства для конкретного инвестора будут зависеть не только от объективных факторов, но и от избранной стратегии. Наш опыт показывает, что такие активы можно и защищать и развивать, повышая их ценность. Совершаются сделки уступки требований к банкроту, по долгам должника рассчитываются иные заинтересованные лица, имущественные комплексы застройщиков продаются на торгах, несостоятельного застройщика в проектах сменяют более эффективные. Развитие потребует новых вложений: интеллектуальных, временных и финансовых. Чем раньше принимается решение и ситуация препоручается профессионалам, тем выше вероятность благоприятного исхода. Работает и обратная формула: нулевые вложения – нулевой результат.

Александр Плотников, Генеральный директор юридической компании "Параграта"