Среда 24 января 2018 года
Следите
за новостями

    

Вы здесь:  Главная» Все новости» Экономика» Недвижимость» Немудрая Светлана рассказала из чего складывается оценка стоимости офисного здания

Немудрая Светлана рассказала из чего складывается оценка стоимости офисного здания

Среда, 07 Декабря 2016 10:09
Немудрая Светлана рассказала из чего складывается оценка стоимости офисного здания Фото из открытых источников

Административно-деловые центры или офисные здания – весьма обыденная, но вместе с тем немаловажная часть жизни любой компании, причем независимо от роли, в которой выступает компания. Собственник, арендатор или арендодатель, каждому участнику рынка административно-деловых помещений необходимо ориентироваться в принципах ценообразования на данном рынке.

 

Подходить к оценке административно-делового центра следует с позиции трех подходов: доходный, сравнительный и затратный. Доходный подход предполагает оценку на основании информации о доходах, который может получить собственник от сдачи в аренду рассматриваемого здания. Сравнительный подход предусматривает сравнение информации о продажах/предложениях сопоставимых объектов. Затратный же подход предполагает определение стоимости прав на земельный участок и стоимость строительства на нем офисного здания за вычетом износа.

 

Одним из ключевых факторов, принципиально определяющим ценовой уровень офисного центра, является его местоположение. Размещение офиса в центре города, на набережной, или в престижном многофункциональном комплексе, к примеру, в таком, как «МоскваСити», определяет его минимальный ценовой уровень вне зависимости от всех прочих ценообразующих факторов. Даже самый неудачный комплекс с точки зрения архитектуры и инженерного обеспечения, но расположенный, допустим, вблизи Дома правительства Российской Федерации, не опустится в цене существенно ниже уровня стоимости, характерной для данного местоположения.

 

Наиболее престижным считается расположение офиса в центре города, вблизи локальных деловых центров, водоемов, памятников архитектуры, а также на главных магистралях города, характеризующихся удобным подъездом. Причем центральная часть города также распределяется на более и менее престижные районы. Так, средняя стоимость офисных особняков в районах Арбат и Хамовники ЦАО г. Москвы, как правило, в два раза выше средней стоимости офисных особняков в таких районах как Таганский или Басманный и зачастую в три-шесть раз дороже офисных помещений класса А, расположенных по внешней стороне МКАД.

 

Вторым ключевым ценообразующим фактором является классность офисного центра, которая позволяет определить качество и престижность здания. Всего принято выделять 4 класса офисов, обозначающихся латинскими буквами A, B, C и D. Кроме того, на практике часто применяются промежуточные варианты, например B+ и B-. Границы между классами весьма размыты, что вызвано различными вариантами систем классификаций, а также желанием продавцов и арендодателей приукрасить объект реализации, добавив ему классности.

 

Тем не менее, можно выделить основные требования, определяющие класс административно-деловых центров. Так, офисы класса А обычно предполагают наивысший уровень качества, что значит расположение в наиболее престижных и удобных с точки зрения подъезда местах, в новых современных зданиях, отличающихся самыми современными инженерными системами и высококачественной отделкой помещений. Нередко в таких здания есть даже свои специалисты, которые осуществляют обслуживание офисной техники. Предполагается, что офисные здания класса А имеют удобную парковку для автомобилей с крытым переходом в здание бизнес-центра. Кроме того, немалое значение имеет собственная инфраструктура комплекса. Офис класса А должен иметь развернутую инфраструктуру, системы обеспечения, а кроме того, конференц-залы, объекты питания, отдыха и бытового обслуживания. С уменьшением классности здания уменьшаются требования к качеству административно-делового центра.

 

На открытом рынке разница в средней стоимости офисных помещений класса А и В может различаться в два раза.

 

Следующим ценообразующими фактором по степени влияния на стоимости офисного здания является такой показатель, как общая площадь строения. Этот фактор отражает общий закон рынка недвижимости, который предполагает, что объекты меньшей площади в пересчете стоимости на одну единицу площади стоят дороже объектов большей площади. Профессиональными оценщиками используются различные формулы, позволяющие с высокой точностью учесть различия в стоимости объектов недвижимости различной площади. Для ориентира читателя, можно заметить, что стоимость продажи 1 кв.м здания площадью 500 кв.м. дороже стоимости 1 кв.м здания площадью 2 000 кв.м ориентировочно на 23%. Уровень удельной арендной ставки помещения площадью 500 кв.м. выше уровня удельной арендной ставки помещения площадью 2 000 кв.м. на 22%.

 

В случае определения в рамках доходного подхода уровня арендных ставок для административно-делового центра необходимо учитывать следующую особенность. При сдаче в аренду офисного здания арендодатель может действовать двумя путями: передать в аренду здание целиком или сдавать его по частям. В случае если в процессе оценки предполагается, что арендатор сдает помещения по частям, то в качестве аналогов используются помещения меньшей площади и предполагается, что уровень арендных ставок номинально от площади помещений не зависит (арендатор получает помещение необходимой ему площади). Необходимо понимать, что если использовать в качестве аналогов отдельно стоящие здания, аналогичные объекту оценки, другими словами, если исходить из того, что правообладатель сдает здание целиком, то уровень этих арендных ставок будет ниже. Это объясняется тем, что при сдаче в аренду здания целиком размер затрат на обслуживание и эксплуатацию здания для правообладателя ниже, часть их берет на себя арендатор, который сам обеспечивает комфортное функционирование арендуемого офисного центра.

 

Отдельно необходимо отметить влияние земельного участка, на котором располагается офисное здание. Данный участок может представлять собой пятно застройки под зданием, а может включать в себя парковку и собственную территорию. Некоторые административно-деловые центры, преимущественно расположенные за пределами городского центра, имеют в своем составе значительные территории, оборудованные под relax-зоны, яхт-клубы и т.п. Необходимо понимать, что наличие таких улучшений влияет на стоимость административно-делового центра пропорционально собственной стоимости этих улучшений.

 

При оценке административно-делового центра в центральной части города, которая отличается дефицитом свободной земли, наличие собственной парковки в офисном здании может увеличить его стоимость до 10%.

 

Кроме того, имеет значение, какие права имеет собственник на земельный участок под рассматриваемым зданием. Наилучший вариант – право собственности. Но в крупных городах, таких как Москва или Санкт-Петербург, право собственности на участки, расположенные в центральной части города, практически не встречается. Тут мы говорим о долгосрочной или краткосрочной аренде.

 

После учета всех ценообразующих факторов и корректного определения стоимости административно-делового центра различными подходами, мы можем скорректировать окончательный результат. На практике, в случае оценки офисного центра наиболее чувствительным к текущему положению дел на рынке является доходный подход. Сравнительный подход также очень популярен и позволяет получить адекватные рынку результаты. Затратный подход при оценке административно-деловых центров используется редко, и его результатам присваивается наименьший вес.

 

Генеральный директор

ООО "РусБизнесОценка"

Немудрая Светлана Валерьевна

Яндекс.Дзен

Главное за сутки
Задержаны двое соучастников нападения на школу в Улан-Удэ Задержаны двое соучастников нападения на школу в Улан-Удэ Двое соучастников нападения на учеников в школе в Бурятии задержаны. Об этом сообщила в среду официальный представитель Следственного комитета России Светлана Петренко. Нападение на учеников седьмого класса школы №5 в…
СМИ-иноагентов в России могут временно заблокировать перед выборами СМИ-иноагентов в России могут временно заблокировать перед выборами Россия прорабатывает возможность временной блокировки вещания СМИ-иноагентов.Причина - распространение ими призывов бойкотировать президентские выборы в РФ, которые должны пройти 18 марта. Об этом рассказал «Известиям» председатель комиссии Совета Федерации по…
Петр Порошенко и Курт Волкер обсудили размещение миссии ООН в Донбассе Петр Порошенко и Курт Волкер обсудили размещение миссии ООН в Донбассе Президент Украины обсудил со спецпредставителем Госдепартамента по Украине Куртом Волкером ситуацию в Донбассе и перспективы размещения в регионе охранной миссии ООН, сообщила пресс-служба украинского президента. "Отмечалось, что Москва должна наконец…

Читайте также
Анатолий Чубайс рассказал, что будет с Россией в ближайшем будущем Анатолий Чубайс рассказал, что будет с Россией в ближайшем будущем Руководитель "Роснано" Анатолий Чубайс побеседовал с журналистами Газеты.Ru и рассказал, каким будет будущее Российской Федерации в ближайшей перспективе. Масштабный экономический кризис, который еще совсем недавно бушевал в отечественной экономике, к…
SuperJob: россияне прогнозируют рост курса доллара SuperJob: россияне прогнозируют рост курса доллара Рекордно низкое число россиян сегодня следит за новостями с валютной биржи. Рубль как средство хранения сбережений имеет в 3 раза больше сторонников, чем доллар или евро. В опросах исследовательского центра…
Россия одолжила США 106 миллиардов долларов Россия одолжила США 106 миллиардов долларов В конце 2017-го года Российская Федерация одолжила Соединенным Штатам Америки еще семьсот миллионов долларов, в результате чего объем российских инвестиций в казначейские ценные бумаги США достиг 105.7 миллиардов долларов. Соответствующая…
Украина возобновит закупку российского газа в 2018 году Украина возобновит закупку российского газа в 2018 году "Нафтогаз Украины" в 2018 году возобновит закупку газа у России, чтобы выполнить решение Стокгольмского арбитража. Об этом сообщил глава компании Андрей Коболев. "С этого года нужно будет выбирать минимальные объемы.…
Фото
Странный остров в болотах Аргентины Странный остров в болотах Аргентины

Таинственный объект, обнаруженный в болотах Аргентины, изначально нашли на Google Maps и приняли за ...

Видео

 

Петербургские пенсионерки поддержали курсантов клипом Satisfaction

Опрос

Как, на ваш взгляд, следует бороться с насилием в школах?

 

Анекдот дня

Мне кажется, рассчитывая расходы на душу населения, правительство не учитывает тело.

Еще »
Самые популярные новости

 

Lentainform
Загрузка...
Infox.sg
24СМИ
Некоторые виды отходов – прежде всего бумага и пластик – пригодны к повторной переработке, что позволяет не только сохранить природные ресурсы и предупредить загрязнение окружающей среды бытовым и промышленным мусором, но и снизить затраты на производство различной продукции. Наша компания занимается сбором и утилизацией макулатуры,…
Ситуация, сложившаяся в конце лета – начале осени на мировых металлургическом и финансовом рынках, по мнению экспертов, неизменно повлечет удорожание всех видов металлопроката и продукции из него – метизов, крепежей и т.д. Возможно, подорожают пружины сжатия и растяжения, ведь для их производства также используется металлопрокат…
По данным компании Villagio Estate, на вторичном рынке элитной загородной недвижимости выставляется все больше крупных домовладений. При этом покупатели, напротив, заинтересованы в компактном метраже. Тенденция к постепенному увеличению площадей экспонируемых объектов наблюдалась в течение всего года. Начиная с прошлогоднего января, метраж коттеджей и таунхаусов стал…
Под влиянием технологии блокчейн в ближайшие пять-десять лет может оказаться рынок недвижимости. Эксперты сервиса AMO.ru рассказали о предполагаемом будущем технологии распределенного реестра, ее плюсах и минусах в указанной сфере. Специалисты не сомневаются: блокчейн может решить главные проблемы, которые существуют при сделках с недвижимостью: обеспечение безопасности…
Последние комментарии
 

 

 

МЫ ВКОНТАКТЕ

Acer Extensa 2508-P02W (NX.EF1ER.008) Всего предложений:(13)
ASUS X205TA-FD015BS Все предложения (25)
3Q Clutch EN8901N Все предложения (1)
Ноутбуки

Planet-today.ru – новостной портал о самых актуальных событиях, которые происходят сегодня на нашей планете.

При копировании материала, активная ссылка на наш сайт обязательна.

Мнения и взгляды авторов не всегда совпадают с точкой зрения редакции.