Понедельник 28 мая 2018 года
Следите
за новостями

    

Вы здесь:  Главная» Все новости» Экономика» Недвижимость» Немудрая Светлана рассказала из чего складывается оценка стоимости офисного здания

Немудрая Светлана рассказала из чего складывается оценка стоимости офисного здания

Среда, 07 Декабря 2016 10:09
Немудрая Светлана рассказала из чего складывается оценка стоимости офисного здания Фото из открытых источников

Административно-деловые центры или офисные здания – весьма обыденная, но вместе с тем немаловажная часть жизни любой компании, причем независимо от роли, в которой выступает компания. Собственник, арендатор или арендодатель, каждому участнику рынка административно-деловых помещений необходимо ориентироваться в принципах ценообразования на данном рынке.

 

Подходить к оценке административно-делового центра следует с позиции трех подходов: доходный, сравнительный и затратный. Доходный подход предполагает оценку на основании информации о доходах, который может получить собственник от сдачи в аренду рассматриваемого здания. Сравнительный подход предусматривает сравнение информации о продажах/предложениях сопоставимых объектов. Затратный же подход предполагает определение стоимости прав на земельный участок и стоимость строительства на нем офисного здания за вычетом износа.

 

Одним из ключевых факторов, принципиально определяющим ценовой уровень офисного центра, является его местоположение. Размещение офиса в центре города, на набережной, или в престижном многофункциональном комплексе, к примеру, в таком, как «МоскваСити», определяет его минимальный ценовой уровень вне зависимости от всех прочих ценообразующих факторов. Даже самый неудачный комплекс с точки зрения архитектуры и инженерного обеспечения, но расположенный, допустим, вблизи Дома правительства Российской Федерации, не опустится в цене существенно ниже уровня стоимости, характерной для данного местоположения.

 

Наиболее престижным считается расположение офиса в центре города, вблизи локальных деловых центров, водоемов, памятников архитектуры, а также на главных магистралях города, характеризующихся удобным подъездом. Причем центральная часть города также распределяется на более и менее престижные районы. Так, средняя стоимость офисных особняков в районах Арбат и Хамовники ЦАО г. Москвы, как правило, в два раза выше средней стоимости офисных особняков в таких районах как Таганский или Басманный и зачастую в три-шесть раз дороже офисных помещений класса А, расположенных по внешней стороне МКАД.

 

Вторым ключевым ценообразующим фактором является классность офисного центра, которая позволяет определить качество и престижность здания. Всего принято выделять 4 класса офисов, обозначающихся латинскими буквами A, B, C и D. Кроме того, на практике часто применяются промежуточные варианты, например B+ и B-. Границы между классами весьма размыты, что вызвано различными вариантами систем классификаций, а также желанием продавцов и арендодателей приукрасить объект реализации, добавив ему классности.

 

Тем не менее, можно выделить основные требования, определяющие класс административно-деловых центров. Так, офисы класса А обычно предполагают наивысший уровень качества, что значит расположение в наиболее престижных и удобных с точки зрения подъезда местах, в новых современных зданиях, отличающихся самыми современными инженерными системами и высококачественной отделкой помещений. Нередко в таких здания есть даже свои специалисты, которые осуществляют обслуживание офисной техники. Предполагается, что офисные здания класса А имеют удобную парковку для автомобилей с крытым переходом в здание бизнес-центра. Кроме того, немалое значение имеет собственная инфраструктура комплекса. Офис класса А должен иметь развернутую инфраструктуру, системы обеспечения, а кроме того, конференц-залы, объекты питания, отдыха и бытового обслуживания. С уменьшением классности здания уменьшаются требования к качеству административно-делового центра.

 

На открытом рынке разница в средней стоимости офисных помещений класса А и В может различаться в два раза.

 

Следующим ценообразующими фактором по степени влияния на стоимости офисного здания является такой показатель, как общая площадь строения. Этот фактор отражает общий закон рынка недвижимости, который предполагает, что объекты меньшей площади в пересчете стоимости на одну единицу площади стоят дороже объектов большей площади. Профессиональными оценщиками используются различные формулы, позволяющие с высокой точностью учесть различия в стоимости объектов недвижимости различной площади. Для ориентира читателя, можно заметить, что стоимость продажи 1 кв.м здания площадью 500 кв.м. дороже стоимости 1 кв.м здания площадью 2 000 кв.м ориентировочно на 23%. Уровень удельной арендной ставки помещения площадью 500 кв.м. выше уровня удельной арендной ставки помещения площадью 2 000 кв.м. на 22%.

 

В случае определения в рамках доходного подхода уровня арендных ставок для административно-делового центра необходимо учитывать следующую особенность. При сдаче в аренду офисного здания арендодатель может действовать двумя путями: передать в аренду здание целиком или сдавать его по частям. В случае если в процессе оценки предполагается, что арендатор сдает помещения по частям, то в качестве аналогов используются помещения меньшей площади и предполагается, что уровень арендных ставок номинально от площади помещений не зависит (арендатор получает помещение необходимой ему площади). Необходимо понимать, что если использовать в качестве аналогов отдельно стоящие здания, аналогичные объекту оценки, другими словами, если исходить из того, что правообладатель сдает здание целиком, то уровень этих арендных ставок будет ниже. Это объясняется тем, что при сдаче в аренду здания целиком размер затрат на обслуживание и эксплуатацию здания для правообладателя ниже, часть их берет на себя арендатор, который сам обеспечивает комфортное функционирование арендуемого офисного центра.

 

Отдельно необходимо отметить влияние земельного участка, на котором располагается офисное здание. Данный участок может представлять собой пятно застройки под зданием, а может включать в себя парковку и собственную территорию. Некоторые административно-деловые центры, преимущественно расположенные за пределами городского центра, имеют в своем составе значительные территории, оборудованные под relax-зоны, яхт-клубы и т.п. Необходимо понимать, что наличие таких улучшений влияет на стоимость административно-делового центра пропорционально собственной стоимости этих улучшений.

 

При оценке административно-делового центра в центральной части города, которая отличается дефицитом свободной земли, наличие собственной парковки в офисном здании может увеличить его стоимость до 10%.

 

Кроме того, имеет значение, какие права имеет собственник на земельный участок под рассматриваемым зданием. Наилучший вариант – право собственности. Но в крупных городах, таких как Москва или Санкт-Петербург, право собственности на участки, расположенные в центральной части города, практически не встречается. Тут мы говорим о долгосрочной или краткосрочной аренде.

 

После учета всех ценообразующих факторов и корректного определения стоимости административно-делового центра различными подходами, мы можем скорректировать окончательный результат. На практике, в случае оценки офисного центра наиболее чувствительным к текущему положению дел на рынке является доходный подход. Сравнительный подход также очень популярен и позволяет получить адекватные рынку результаты. Затратный подход при оценке административно-деловых центров используется редко, и его результатам присваивается наименьший вес.

 

Генеральный директор

ООО "РусБизнесОценка"

Немудрая Светлана Валерьевна

Яндекс.Дзен

Главное за сутки
Путин не советует Западу переходить "красную черту" в отношениях с Россией Путин не советует Западу переходить "красную черту" в отношениях с Россией Владимир Путин призвал страны Запада не переходить в отношениях с Россией «красную линию». Об этом он заявил на полях Петербургского международного экономического форума, передает Лента.ру. «Мало того, что НАТО подошло…
Трамп: США и КНДР ведут продуктивные переговоры Трамп: США и КНДР ведут продуктивные переговоры Вашингтон и Пхеньян ведут продуктивные переговоры по встрече американского лидера Дональда Трампа и руководителя КНДР Ким Чен Ына, место и время ее проведения могут остаться прежними. Соответствующее сообщение глава вашингтонской…
Минобороны: В докладе Bellingcat о катастрофе MH17 есть "почерк СБУ" Минобороны: В докладе Bellingcat о катастрофе MH17 есть "почерк СБУ" В Минобороны ознакомились с докладом Bellingcat о трагедии с Boeing на востоке Украины в 2014 году и увидели в тексте "почерк СБУ". В министерстве усомнились в достоверности данных, изложенных в…

Читайте также
Ученые РАН предложили начать поиск нефти и газа на шельфе Крыма Ученые РАН предложили начать поиск нефти и газа на шельфе Крыма Прибрежный шельф Крымского полуострова является перспективным местом для проведения геологической разведки — сообщают члены Российской академии наук, предложившие провести здесь поиск газовых и нефтяных месторождений. Соответствующее предложение, как сообщает ТАСС,…
Биржа Деловых Контактов объединит предпринимателей из России и Испании Биржа Деловых Контактов объединит предпринимателей из России и Испании 17 мая 2018 года на площадке Иберо-Российского Бизнес Альянса (ACIR) и Торговой палаты Мадрида состоялась I-ая Российско-Испанская Биржа Деловых Контактов при участии Министерства экономического развития Российской Федерации и Министерства экономики,…
На Северной верфи началась резка металла для закладной секции ярусолова-процессора На Северной верфи началась резка металла для закладной секции ярусолова-процессора Для изготовления секции потребуется 31 тонна металла. Закладка первого ярусолова-процессора в соответствие с контрактными договоренностями между Рыболовецкой компанией «Вирма» и Северной верфью намечена на июль. Подробнее - в материале Planet…
Путин заявил об угрозе экономического кризиса, "которого мир еще не видел" Путин заявил об угрозе экономического кризиса, "которого мир еще не видел" Пренебрежение правовыми нормами может стать причиной кризиса, с которым мир еще не сталкивался, заявил Владимир Путин на Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ). "Выход одной из сторон контракта из правового поля,…
Фото
Вулкан Гекла или "Ворота в ад" Вулкан Гекла или "Ворота в ад"

Гекла - вулкан на южной территории Исландии, который находится примерно в 110 км. от столицы - Рейкь...

Видео

 

Залповый пуск баллистических ракет «Булава» из акватории Белого моря по полигону Кура

Опрос

Как вы планируете провести летний отпуск?

 

Анекдот дня

Международная следственная группа установила, что отпечатки пальцев с «Бука», сбившего «Боинг», принадлежат отравителю Скрипалей, царапавшему пробирки на Олимпиаде в Сочи.

Еще »
Самые популярные новости

 

Lentainform
Загрузка...
Infox.sg
24СМИ
Развитие предпринимательской или иной экономической деятельности в нашей стране зачастую связано не только с ростом прибыли и расширением границ деятельности, но и с вопросами, которые приходиться, к сожалению, решать через правоохранительные органы. Все дела, касающиеся бизнеса и предпринимательства, решаемые с привлечением правоохранительных инстанций, называются арбитражными.…
Существует огромное количество кабелей. Каждый из них предназначен для различных видов работ, а потому имеет свои характеристики и особенности, которые помогают ему выдерживать необходимые нагрузки в предусмотренных для этого условиях. В этой статье мы рассмотрим телефонный станционный кабель ТСВ. Назначение ТСВ кабеля Основным предназначением телефонного…
ЖК «Москвичка» расположен в лесной зоне вблизи поселков Столбово и Коммунарка НАО Москвы.ЖК «Скандинавия» находится в НАО, на окраине поселка Коммунарка. Надежность застройщика Офис продаж компании “А101 Девелопмент” Застройщик ЖК “Москвичка” - группа компаний «Гранель» - работает с 1992 года. Компания специализируется на создании высококачественной…
Новостройки НАО: “Москвичка” vs “Скандинавия” ЖК «Москвичка» расположен в лесной зоне НАО, в поселении Сосенское вблизи поселков Столбово и Коммунарка.ЖК «Скандинавия» построен на окраине поселка Коммунарка НАО Москвы. Расположение и транспортная доступность Киевское шоссе От ЖК «Москвичка» до МКАД на автомобиле можно доехать за 15-20…
Последние комментарии
 

 

 

МЫ ВКОНТАКТЕ

Acer Extensa 2508-P02W (NX.EF1ER.008) Всего предложений:(13)
ASUS X205TA-FD015BS Все предложения (25)
3Q Clutch EN8901N Все предложения (1)
Ноутбуки

Planet-today.ru – новостной портал о самых актуальных событиях, которые происходят сегодня на нашей планете.

При копировании материала, активная ссылка на наш сайт обязательна.

Мнения и взгляды авторов не всегда совпадают с точкой зрения редакции.