Суббота 18 ноября 2017 года
Следите
за новостями

    

Вы здесь:  Главная» Все новости» Экономика» Недвижимость» Немудрая Светлана рассказала из чего складывается оценка стоимости офисного здания

Немудрая Светлана рассказала из чего складывается оценка стоимости офисного здания

Среда, 07 Декабря 2016 10:09
Немудрая Светлана рассказала из чего складывается оценка стоимости офисного здания Фото из открытых источников

Административно-деловые центры или офисные здания – весьма обыденная, но вместе с тем немаловажная часть жизни любой компании, причем независимо от роли, в которой выступает компания. Собственник, арендатор или арендодатель, каждому участнику рынка административно-деловых помещений необходимо ориентироваться в принципах ценообразования на данном рынке.

 

Подходить к оценке административно-делового центра следует с позиции трех подходов: доходный, сравнительный и затратный. Доходный подход предполагает оценку на основании информации о доходах, который может получить собственник от сдачи в аренду рассматриваемого здания. Сравнительный подход предусматривает сравнение информации о продажах/предложениях сопоставимых объектов. Затратный же подход предполагает определение стоимости прав на земельный участок и стоимость строительства на нем офисного здания за вычетом износа.

 

Одним из ключевых факторов, принципиально определяющим ценовой уровень офисного центра, является его местоположение. Размещение офиса в центре города, на набережной, или в престижном многофункциональном комплексе, к примеру, в таком, как «МоскваСити», определяет его минимальный ценовой уровень вне зависимости от всех прочих ценообразующих факторов. Даже самый неудачный комплекс с точки зрения архитектуры и инженерного обеспечения, но расположенный, допустим, вблизи Дома правительства Российской Федерации, не опустится в цене существенно ниже уровня стоимости, характерной для данного местоположения.

 

Наиболее престижным считается расположение офиса в центре города, вблизи локальных деловых центров, водоемов, памятников архитектуры, а также на главных магистралях города, характеризующихся удобным подъездом. Причем центральная часть города также распределяется на более и менее престижные районы. Так, средняя стоимость офисных особняков в районах Арбат и Хамовники ЦАО г. Москвы, как правило, в два раза выше средней стоимости офисных особняков в таких районах как Таганский или Басманный и зачастую в три-шесть раз дороже офисных помещений класса А, расположенных по внешней стороне МКАД.

 

Вторым ключевым ценообразующим фактором является классность офисного центра, которая позволяет определить качество и престижность здания. Всего принято выделять 4 класса офисов, обозначающихся латинскими буквами A, B, C и D. Кроме того, на практике часто применяются промежуточные варианты, например B+ и B-. Границы между классами весьма размыты, что вызвано различными вариантами систем классификаций, а также желанием продавцов и арендодателей приукрасить объект реализации, добавив ему классности.

 

Тем не менее, можно выделить основные требования, определяющие класс административно-деловых центров. Так, офисы класса А обычно предполагают наивысший уровень качества, что значит расположение в наиболее престижных и удобных с точки зрения подъезда местах, в новых современных зданиях, отличающихся самыми современными инженерными системами и высококачественной отделкой помещений. Нередко в таких здания есть даже свои специалисты, которые осуществляют обслуживание офисной техники. Предполагается, что офисные здания класса А имеют удобную парковку для автомобилей с крытым переходом в здание бизнес-центра. Кроме того, немалое значение имеет собственная инфраструктура комплекса. Офис класса А должен иметь развернутую инфраструктуру, системы обеспечения, а кроме того, конференц-залы, объекты питания, отдыха и бытового обслуживания. С уменьшением классности здания уменьшаются требования к качеству административно-делового центра.

 

На открытом рынке разница в средней стоимости офисных помещений класса А и В может различаться в два раза.

 

Следующим ценообразующими фактором по степени влияния на стоимости офисного здания является такой показатель, как общая площадь строения. Этот фактор отражает общий закон рынка недвижимости, который предполагает, что объекты меньшей площади в пересчете стоимости на одну единицу площади стоят дороже объектов большей площади. Профессиональными оценщиками используются различные формулы, позволяющие с высокой точностью учесть различия в стоимости объектов недвижимости различной площади. Для ориентира читателя, можно заметить, что стоимость продажи 1 кв.м здания площадью 500 кв.м. дороже стоимости 1 кв.м здания площадью 2 000 кв.м ориентировочно на 23%. Уровень удельной арендной ставки помещения площадью 500 кв.м. выше уровня удельной арендной ставки помещения площадью 2 000 кв.м. на 22%.

 

В случае определения в рамках доходного подхода уровня арендных ставок для административно-делового центра необходимо учитывать следующую особенность. При сдаче в аренду офисного здания арендодатель может действовать двумя путями: передать в аренду здание целиком или сдавать его по частям. В случае если в процессе оценки предполагается, что арендатор сдает помещения по частям, то в качестве аналогов используются помещения меньшей площади и предполагается, что уровень арендных ставок номинально от площади помещений не зависит (арендатор получает помещение необходимой ему площади). Необходимо понимать, что если использовать в качестве аналогов отдельно стоящие здания, аналогичные объекту оценки, другими словами, если исходить из того, что правообладатель сдает здание целиком, то уровень этих арендных ставок будет ниже. Это объясняется тем, что при сдаче в аренду здания целиком размер затрат на обслуживание и эксплуатацию здания для правообладателя ниже, часть их берет на себя арендатор, который сам обеспечивает комфортное функционирование арендуемого офисного центра.

 

Отдельно необходимо отметить влияние земельного участка, на котором располагается офисное здание. Данный участок может представлять собой пятно застройки под зданием, а может включать в себя парковку и собственную территорию. Некоторые административно-деловые центры, преимущественно расположенные за пределами городского центра, имеют в своем составе значительные территории, оборудованные под relax-зоны, яхт-клубы и т.п. Необходимо понимать, что наличие таких улучшений влияет на стоимость административно-делового центра пропорционально собственной стоимости этих улучшений.

 

При оценке административно-делового центра в центральной части города, которая отличается дефицитом свободной земли, наличие собственной парковки в офисном здании может увеличить его стоимость до 10%.

 

Кроме того, имеет значение, какие права имеет собственник на земельный участок под рассматриваемым зданием. Наилучший вариант – право собственности. Но в крупных городах, таких как Москва или Санкт-Петербург, право собственности на участки, расположенные в центральной части города, практически не встречается. Тут мы говорим о долгосрочной или краткосрочной аренде.

 

После учета всех ценообразующих факторов и корректного определения стоимости административно-делового центра различными подходами, мы можем скорректировать окончательный результат. На практике, в случае оценки офисного центра наиболее чувствительным к текущему положению дел на рынке является доходный подход. Сравнительный подход также очень популярен и позволяет получить адекватные рынку результаты. Затратный подход при оценке административно-деловых центров используется редко, и его результатам присваивается наименьший вес.

 

Генеральный директор

ООО "РусБизнесОценка"

Немудрая Светлана Валерьевна

Яндекс.Дзен

Главное за сутки
Украинская полиция: Срыв спектакля Райкина в Одессе - хулиганство Украинская полиция: Срыв спектакля Райкина в Одессе - хулиганство Одесская полиция квалифицировала срыв спектакля российского актера Константина Райкина как хулиганство. Об этом сообщила заместитель начальника отдела коммуникации полиции в Одесской области Любовь Гордиевская. Она добавила, что сейчас ведется досудебное…
Перестрелка в "Москва-Сити": Задержан один из участников перестрелки Перестрелка в "Москва-Сити": Задержан один из участников перестрелки Московские полицейские задержали мужчину, подозреваемого в участии в перестрелке на территории "Москва-Сити". Об этом сообщили в субботу, 18 ноября, в пресс-службе ГУ МВД России по Москве. "Утром в субботу сотрудники…
Дмитрий Песков рассказал о «взрывных устройствах» на пути кортежа Путина Дмитрий Песков рассказал о «взрывных устройствах» на пути кортежа Путина Пресс-секретарь президента России рассказал, что телефонные террористы в пятницу сообщили о якобы 50 бомбах, заложенных на пути следования кортежа Владимира Путина в Санкт-Петербурге. Он уточнил, что ни одного взрывного устройства…

Читайте также
Причины роста цен на нефть и прогноз на будущее от экспертов Причины роста цен на нефть и прогноз на будущее от экспертов Оптовая стоимость бензина, реализуемого в Российской Федерации, достигла рекордного уровня — за последние несколько дней топливо подорожало сразу на два процента. Увеличение стоимости бензина, как считает Андрей Гордеев из Центра…
Строительство метро в Петербурге. Что уже есть и что планируется? Строительство метро в Петербурге. Что уже есть и что планируется? В Петербурге полным ходом идет строительство подземки. Как стало известно, строительством метрополитена в Петербурге занялся сам губернатор города Георгий Полтавченко. Сейчас проводится итог пятилетки для того, чтобы понять, что изменилось…
Дольщики ЖК «Царицыно» надеются на помощь Владимира Путина Дольщики ЖК «Царицыно» надеются на помощь Владимира Путина Проблема скандального столичного долгостроя ЖК «Царицыно» вновь приковывает к себе внимание общественности. В субботу, 11 ноября группа обманутых дольщиков вывесила баннер с призывом: «Путин, помоги!» на одном из корпусов объекта.…
На продажу выставлен Волосовский ЛПК – единственный в России производитель многослойных плит из цельной древесины На продажу выставлен Волосовский ЛПК – единственный в России производитель многослойных плит из цельной древесины 24 ноября на электронной торговой площадке Российского аукционного дома (ЭТП РАД) состоятся торги в рамках процедуры банкротства лесоперерабатывающего комбината ООО «Волосовский ЛПК». На продажу выставлен производственный комплекс площадью 9,8 тыс.…
Фото
Странные и необычные достопримечательности Канады Странные и необычные достопримечательности Канады

Страна, о которой мы хотим сегодня рассказать, объединила в себе французское и американское, выживае...

Видео

 

Песня «Дядя Вова, мы с тобой» о Путине прозвучала на Мамаевом Кургане

Опрос

В Госдуме предложили сократить рабочую неделю для некурящих. Поддерживаете?

 

Анекдот дня

Когда я пропускаю тренировку на беговой дорожке, я добавляю 40 минут к следующей тренировке. Завтра я буду бегать до 2027 года.

Еще »
Самые популярные новости

 

Lentainform
Загрузка...
Infox.sg
24СМИ
Некоторые виды отходов – прежде всего бумага и пластик – пригодны к повторной переработке, что позволяет не только сохранить природные ресурсы и предупредить загрязнение окружающей среды бытовым и промышленным мусором, но и снизить затраты на производство различной продукции. Наша компания занимается сбором и утилизацией макулатуры,…
Ситуация, сложившаяся в конце лета – начале осени на мировых металлургическом и финансовом рынках, по мнению экспертов, неизменно повлечет удорожание всех видов металлопроката и продукции из него – метизов, крепежей и т.д. Возможно, подорожают пружины сжатия и растяжения, ведь для их производства также используется металлопрокат…
Часто бывает, что при покупке квартиры в Краснодаре недорого квартиры клиент доволен и со всем согласен. Однако в ходе проживания выясняются все различные недостатки. Как этого избежать? Для начала необходимо разобраться в документах. Убедитесь, что в них нет исправлений. После можете приступать к изучению. Какую…
Активисты ногайского народа приняли участие в конференции дагестанского отделения Общероссийского Народного Фронта (ОНФ). Озвучив ситуацию вокруг пастбищ нашли поддержу со стороны участников конференции и обосновали неэффективность Закона о статусе ЗОЖ с экономической точки зрения. Участники конференции ОНФ, подводя ее итоги, пришли к выводу о необходимости…
Последние комментарии
 

 

 

МЫ ВКОНТАКТЕ

Acer Extensa 2508-P02W (NX.EF1ER.008) Всего предложений:(13)
ASUS X205TA-FD015BS Все предложения (25)
3Q Clutch EN8901N Все предложения (1)
Ноутбуки

Planet-today.ru – новостной портал о самых актуальных событиях, которые происходят сегодня на нашей планете.

При копировании материала, активная ссылка на наш сайт обязательна.

Мнения и взгляды авторов не всегда совпадают с точкой зрения редакции.