Суббота 23 сентября 2017 года
Следите
за новостями

    

Вы здесь:  Главная» Все новости» Экономика» Недвижимость» Немудрая Светлана рассказала из чего складывается оценка стоимости офисного здания

Немудрая Светлана рассказала из чего складывается оценка стоимости офисного здания

Среда, 07 Декабря 2016 10:09
Немудрая Светлана рассказала из чего складывается оценка стоимости офисного здания Фото из открытых источников

Административно-деловые центры или офисные здания – весьма обыденная, но вместе с тем немаловажная часть жизни любой компании, причем независимо от роли, в которой выступает компания. Собственник, арендатор или арендодатель, каждому участнику рынка административно-деловых помещений необходимо ориентироваться в принципах ценообразования на данном рынке.

 

Подходить к оценке административно-делового центра следует с позиции трех подходов: доходный, сравнительный и затратный. Доходный подход предполагает оценку на основании информации о доходах, который может получить собственник от сдачи в аренду рассматриваемого здания. Сравнительный подход предусматривает сравнение информации о продажах/предложениях сопоставимых объектов. Затратный же подход предполагает определение стоимости прав на земельный участок и стоимость строительства на нем офисного здания за вычетом износа.

 

Одним из ключевых факторов, принципиально определяющим ценовой уровень офисного центра, является его местоположение. Размещение офиса в центре города, на набережной, или в престижном многофункциональном комплексе, к примеру, в таком, как «МоскваСити», определяет его минимальный ценовой уровень вне зависимости от всех прочих ценообразующих факторов. Даже самый неудачный комплекс с точки зрения архитектуры и инженерного обеспечения, но расположенный, допустим, вблизи Дома правительства Российской Федерации, не опустится в цене существенно ниже уровня стоимости, характерной для данного местоположения.

 

Наиболее престижным считается расположение офиса в центре города, вблизи локальных деловых центров, водоемов, памятников архитектуры, а также на главных магистралях города, характеризующихся удобным подъездом. Причем центральная часть города также распределяется на более и менее престижные районы. Так, средняя стоимость офисных особняков в районах Арбат и Хамовники ЦАО г. Москвы, как правило, в два раза выше средней стоимости офисных особняков в таких районах как Таганский или Басманный и зачастую в три-шесть раз дороже офисных помещений класса А, расположенных по внешней стороне МКАД.

 

Вторым ключевым ценообразующим фактором является классность офисного центра, которая позволяет определить качество и престижность здания. Всего принято выделять 4 класса офисов, обозначающихся латинскими буквами A, B, C и D. Кроме того, на практике часто применяются промежуточные варианты, например B+ и B-. Границы между классами весьма размыты, что вызвано различными вариантами систем классификаций, а также желанием продавцов и арендодателей приукрасить объект реализации, добавив ему классности.

 

Тем не менее, можно выделить основные требования, определяющие класс административно-деловых центров. Так, офисы класса А обычно предполагают наивысший уровень качества, что значит расположение в наиболее престижных и удобных с точки зрения подъезда местах, в новых современных зданиях, отличающихся самыми современными инженерными системами и высококачественной отделкой помещений. Нередко в таких здания есть даже свои специалисты, которые осуществляют обслуживание офисной техники. Предполагается, что офисные здания класса А имеют удобную парковку для автомобилей с крытым переходом в здание бизнес-центра. Кроме того, немалое значение имеет собственная инфраструктура комплекса. Офис класса А должен иметь развернутую инфраструктуру, системы обеспечения, а кроме того, конференц-залы, объекты питания, отдыха и бытового обслуживания. С уменьшением классности здания уменьшаются требования к качеству административно-делового центра.

 

На открытом рынке разница в средней стоимости офисных помещений класса А и В может различаться в два раза.

 

Следующим ценообразующими фактором по степени влияния на стоимости офисного здания является такой показатель, как общая площадь строения. Этот фактор отражает общий закон рынка недвижимости, который предполагает, что объекты меньшей площади в пересчете стоимости на одну единицу площади стоят дороже объектов большей площади. Профессиональными оценщиками используются различные формулы, позволяющие с высокой точностью учесть различия в стоимости объектов недвижимости различной площади. Для ориентира читателя, можно заметить, что стоимость продажи 1 кв.м здания площадью 500 кв.м. дороже стоимости 1 кв.м здания площадью 2 000 кв.м ориентировочно на 23%. Уровень удельной арендной ставки помещения площадью 500 кв.м. выше уровня удельной арендной ставки помещения площадью 2 000 кв.м. на 22%.

 

В случае определения в рамках доходного подхода уровня арендных ставок для административно-делового центра необходимо учитывать следующую особенность. При сдаче в аренду офисного здания арендодатель может действовать двумя путями: передать в аренду здание целиком или сдавать его по частям. В случае если в процессе оценки предполагается, что арендатор сдает помещения по частям, то в качестве аналогов используются помещения меньшей площади и предполагается, что уровень арендных ставок номинально от площади помещений не зависит (арендатор получает помещение необходимой ему площади). Необходимо понимать, что если использовать в качестве аналогов отдельно стоящие здания, аналогичные объекту оценки, другими словами, если исходить из того, что правообладатель сдает здание целиком, то уровень этих арендных ставок будет ниже. Это объясняется тем, что при сдаче в аренду здания целиком размер затрат на обслуживание и эксплуатацию здания для правообладателя ниже, часть их берет на себя арендатор, который сам обеспечивает комфортное функционирование арендуемого офисного центра.

 

Отдельно необходимо отметить влияние земельного участка, на котором располагается офисное здание. Данный участок может представлять собой пятно застройки под зданием, а может включать в себя парковку и собственную территорию. Некоторые административно-деловые центры, преимущественно расположенные за пределами городского центра, имеют в своем составе значительные территории, оборудованные под relax-зоны, яхт-клубы и т.п. Необходимо понимать, что наличие таких улучшений влияет на стоимость административно-делового центра пропорционально собственной стоимости этих улучшений.

 

При оценке административно-делового центра в центральной части города, которая отличается дефицитом свободной земли, наличие собственной парковки в офисном здании может увеличить его стоимость до 10%.

 

Кроме того, имеет значение, какие права имеет собственник на земельный участок под рассматриваемым зданием. Наилучший вариант – право собственности. Но в крупных городах, таких как Москва или Санкт-Петербург, право собственности на участки, расположенные в центральной части города, практически не встречается. Тут мы говорим о долгосрочной или краткосрочной аренде.

 

После учета всех ценообразующих факторов и корректного определения стоимости административно-делового центра различными подходами, мы можем скорректировать окончательный результат. На практике, в случае оценки офисного центра наиболее чувствительным к текущему положению дел на рынке является доходный подход. Сравнительный подход также очень популярен и позволяет получить адекватные рынку результаты. Затратный подход при оценке административно-деловых центров используется редко, и его результатам присваивается наименьший вес.

 

Генеральный директор

ООО "РусБизнесОценка"

Немудрая Светлана Валерьевна

Яндекс.Дзен

Главное за сутки
По окружившим российских военных в Сирии боевикам ударили ракетами «Калибр» По окружившим российских военных в Сирии боевикам ударили ракетами «Калибр» Подводная лодка «Великий Новгород» Черноморского флота произвела пуски крылатых ракет «Калибр» по объектам террористов в сирийской провинции Идлиб (смотрите видео ниже). Об этом сообщает Лента.ру, со ссылкой на Минобороны России.…
Автор памятника Калашникову исправит ошибку на монументе Автор памятника Калашникову исправит ошибку на монументе Последние дни СМИ без устали обсуждают памятник Михаилу Калашникову, который недавно установили в Москве. Свое продолжение получила и история с обнаружением на нем чертежей немецкой винтовки. Скульптор Салават Щербаков, автор…
Ким Чен Ын услышал в речи Трампа в ООН объявление войны Ким Чен Ын услышал в речи Трампа в ООН объявление войны Лидер КНДР Ким Чен Ын посчитал речь президента США Дональда Трампа, которую тот произнес с трибуны Генассамблеи ООН, о возможности полного уничтожения Северной Кореи объявлением Пхеньяну войны. Информацию об этом…

Читайте также
Криптовалютная лихорадка: Новый клондайк или пирамида XXI века? Криптовалютная лихорадка: Новый клондайк или пирамида XXI века? Можно ли придумать собственную валюту и заработать на ней миллионы? Ответ однозначный: да! Криптовалютное инвестирование стало ключевым трендом на рынке инвестиций в 2017 году. Биткойн, лайткойн, эфириумныне котируются на уровне…
Сотрудничество агентства CENTURY 21 Zavidov и Маргариты Королевой Сотрудничество агентства CENTURY 21 Zavidov и Маргариты Королевой Николай Басков, Анастасия Волочкова, Филипп Киркоров, Андрей Малахов – вот лишь немногие из звездных клиентов, самого востребованного диетолога России по версии «FORBES» Маргариты Королевой. Рассказываем Маргарита королева: – «Однажды, с…
Aversis – высокий уровень конфиденциальности и безопасности в хранении информации при работе с криптовалютой Aversis – высокий уровень конфиденциальности и безопасности в хранении информации при работе с криптовалютой В современном мире операции с криптовалютами получают все более широкое распространение. Многие пользователи сети интернет на профессиональном или полупрофессиональном уровне пытаются заниматься майнингом – добычей биткоинов (наиболее распространенной криптовалюты) для…
Кому больше платят? Рейтинг профессий по динамике заработной платы от экспертов «Avito Работа» Кому больше платят? Рейтинг профессий по динамике заработной платы от экспертов «Avito Работа» Эксперты «Avito Работа» проанализировали годовую динамику заработной платы в 25 категориях профессий и выяснили, в каких сферах деятельности зафиксировано наиболее заметное повышение ставок. В августе 2017 года средняя заработная плата…
Фото
Невероятные системы подземных туннелей в Европе Невероятные системы подземных туннелей в Европе

Под Европой есть сотни, а возможно и тысячи подземных туннелей, происхождение которых остаётся тайно...

Видео

 

Музыкальная группа из промышленных роботов взорвала YouTube

 

Опрос

Вы бы стали покупать крипторубли?

 

Анекдот дня

- Ну что, в отпуск опять в Таиланд?

- Да нужен мне этот Таиланд! Нет ничего лучше нашей уральской природы, хочешь, грибы в лесу собирай, хочешь, с удочкой у озера сиди... Красота!

- Ипотеку взял?

- Ну.

Еще »
Самые популярные новости

 

Lentainform
Загрузка...
Infox.sg
24СМИ
Учитывая развитость современного мира, необходимо знать о большинстве сервисов, которые значительно помогают упростить жизнь. Кейтеринг считается одним из них. Данная услуга представляет собой выездное общественное питание. Таким образом еда может быть поставлена в любое время и в оговоренное место. Главное достоинство этой услуги заключается в…
Открытие собственного ресторана или кафе - дело и так очень трудное с точки зрения конкуренции, ведь таких заведений очень много и нашу современную публику очень трудно удивить. Однако лучшая реклама для такого заведения - это хорошее обслуживание, вкусная и свежая пища, приятный интерьер и так…
Услугу получения реестра собственников многоквартирных домов (МКД) запустил сервис предоставления срочных выписок из ЕГРН egrp365.ru. В настоящее время реестр собственников должен быть в обязательном порядке прилагаться к протоколу проведения общего собрания собственников МКД при решении различных вопросов. Если реестр отсутствует, решения, принятые собственниками, признаются недействительными.…
В поселке премиум-класса Park Fonte началось строительство второй очереди, включающей 44 таунхауса. У большинства корпусов готовы свайные основания, частично начаты работы по возведению фундаментов. Параллельно продолжается строительство первой очереди из 34 таунхаусов. Корпуса возведены под кровлю, активно ведутся отделочные работы, на некоторые секции монтируются витражные…
Последние комментарии
 

 

 

МЫ ВКОНТАКТЕ

Acer Extensa 2508-P02W (NX.EF1ER.008) Всего предложений:(13)
ASUS X205TA-FD015BS Все предложения (25)
3Q Clutch EN8901N Все предложения (1)
Ноутбуки

Planet-today.ru – новостной портал о самых актуальных событиях, которые происходят сегодня на нашей планете.

При копировании материала, активная ссылка на наш сайт обязательна.

Мнения и взгляды авторов не всегда совпадают с точкой зрения редакции.