Анна Хрюкина: что нужно знать для получения ипотечного кредита

Практически в каждом банке есть такой продукт, как ипотека.

Но условия выдачи в каждом банке разные: какие-то банки очень лояльно относятся к своим клиентам, а некоторые, наоборот, очень требовательны и критичны.

Как грамотно выбрать банк при ипотеке?

Надо исходить из данных, которые у вас есть.

Если у вас есть зарплатная карта или зарплатный проект в каком-либо банке, то с него и надо начинать. Обычно для зарплатных клиентов в банке предусмотрены льготы и облегченное одобрение (надо предоставлять меньше документов). Это, например, Сбербанк России, Банк «Санкт-Петербург» и пр.

Если есть городская или федеральная субсидия, материнский капитал или военная ипотека, и вы хотите их использовать, то, конечно, надо обращаться именно в те банки, которые работают с этими средствами (Сбербанк, Банк Уралсиб).

Если у вас нет материнского капитала, субсидий и зарплатной карты, то выбор банков у вас больше.

В первую очередь, надо выяснить, в каком из учреждений предлагается самая низкая процентная ставка: разница даже в 0,25% позволит сэкономить до нескольких тысяч рублей в год. Также надо обратить внимание на другие преимущества банков: где находится офис, много ли у него терминалов для оплаты, насколько удобно оплачивать. Например, был такой Банк «Петрокоммерц» – с хорошими условиями, но всего одним офисом в центре города. Клиентам банка приходилось ежемесячно ехать специально в центр для оплаты ипотеки. Конечно, сейчас очень развиты услуги интернет-банкинга, но все равно надо учитывать разные обстоятельства.

В любом случае, вам понадобится первоначальный взнос минимум 20% от стоимости квартиры, а также наличие официальной зарплаты и подтверждение стабильного дохода. Если вы – индивидуальный предприниматель, то оформить ипотеку будет намного сложнее. Но для одобрения кредита и увеличения дохода можно взять в созаемщики супруга/супругу.

Наиболее частая причина официального отказа банков в ипотеке – недостаточная платёжеспособность. Банки считают, что на жизнь одному человеку в месяц надо 15-20 тыс. рублей, если же речь идет о семье, то необходимо около 12 тыс. рублей на человека.

Стопроцентный отказ банка в ипотеке гарантирован при наличии судимости.

Есть ряд критериев, при несоответствии которым банки остальные возможности клиентов даже не будут рассматривать. Это, прежде всего, возрастные ограничения: минимальный возраст – 21 год, максимальный возраст для возврата кредита – до 75 лет (в разных банках – разные условия), а также наличие общего трудового стажа на последнем месте работы: не менее трех или шести месяцев (зависит от условий конкретного банка).

Плохая кредитная история – это тоже отказ. Четыре самых крупных бюро кредитных историй в стране имеют общую базу, срок хранения информации в ней – 15 лет. В кредитной истории отражаются следующие показатели: кредитные обязательства, заявки на кредит, поручительства по кредитным обязательствам и пр. Чтобы запросить информацию, можно воспользоваться услугами посредников, стоимость справки составляет минимум 300 рублей. Не стоит обращаться в фирмы, предлагающие бесплатно узнать свою кредитную историю, – это мошенники: кредитная история – конфиденциальная информация, доступ к которой есть далеко не у всех. Важно знать, что удалить кредитную историю нельзя.

Отказ в одобрении ипотеки возможен, если организация, в которой работает заявитель, является неблагонадежной. Т.е. если организацию, в которой вы трудитесь, не подходит для банка по ряду параметров, то вам, скорее всего, будет отказано в кредите.

Доходы бывают двух видов: белые – официальные, они дают возможность предоставить банку справку 2-НДФЛ и трудовую книжку; серые доходы, выдаваемые в конверте, может назвать сам работник в так называемом заявлении по форме банка. Людям, которые работают неофициально, скорее всего, в ипотеке будет отказано.

Также получить отказ можно, имея задолженность в налоговой и других службах.

Ну и совсем критичные случаи – подделка документов, состояние здоровья заемщика, (беременность – тоже часто повод для отказа в ипотеке)

Что делать если банк отказал?

Не расстраиваться.

Обратиться в другие банки (что мы обычно с клиентами делаем – 70% одобрения).

Привлечь дополнительно созаемщиков, поручителей.

Поправить кредитную историю с помощью небольшого потребительского кредита.

Кстати, при отказе в ипотеке банк не дает потенциальному заемщику никакой информации и никакой обратной связи по какой причине произошел отказ, поэтому остается только догадываться.

Анна Хрюкина, ведущий специалист по недвижимости компании, обладатель собственного бренда Хрюкина Анна, спикер мероприятий, конгрессов, форумов по недвижимости, специалист с 10-летним стажем работы в недвижимости, эксперт вторичного рынка недвижимости.