Азим Гасанов: как защищены права дольщиков при участии в долевом строительстве

Долевое участие по-прежнему остается востребованным способом приобретения собственного жилья. Законодательство, регулирующее правоотношения между дольщиками и застройщиками, постоянно меняется. Но все равно вопрос нарушения прав дольщиков по-прежнему стоит остро. Что нужно знать участникам долевого строительства, чтобы не оказаться в статусе «обманутый дольщик»?

Права и обязанности застройщика

Согласно действующему законодательству, у застройщика перед дольщиком есть целый ряд обязанностей. Основные из них:

• предоставить полный доступ к проектной документации (она размещается на официальном сайте строительной компании);

• сообщать путем публичного размещения о ходе строительства, долгах и расходах застройщика;

• соблюдать сроки возведения и сдачи многоквартирного дома (за их нарушение он будет платить штраф или неустойку);

• сдать объект соответствующего качества.

Кроме обязанностей, у застройщика есть и права. Вот некоторые из них:

• получать своевременно и в полном объеме оговоренную ДДУ оплату, а также пени за нарушение сроков платежей;

• расторгать договор с теми дольщиками, которые существенно нарушают его условия;

• привлекать для участия в возведении дома подрядчиков;

• в одностороннем порядке составить акт передачи квартиры, если дольщик без наличия веских причин отказывается от его подписания.

Полный перечень взаимных прав и обязанностей дольщика и застройщика прописывается в договоре долевого участия.

Изменения в законодательстве о долевом строительстве, и как они отобразятся на дольщиках

Если говорить простыми словами, застройщик теперь будет строить не за счет средств дольщиков, а на деньги, взятые в кредит. Изменения касаются тех застройщиков, которые только получают разрешение на строительство. Теперь им придется выбирать форму работы: по эскроу-счетам или через проектное финансирование. 

Банк наделяется контрольными функциями, он будет следить, как именно застройщик использует средства. В частности, чтобы они расходовались исключительно на стройку. Для этого необходимость каждого денежного перевода со счета компании придется подтверждать документально. Кроме того, застройщику нужно будет платить взносы в Фонд защиты дольщиков.

Как эти изменения отразятся на дольщиках – можно лишь предполагать. Мнения экспертов расходятся. С одной стороны, предполагается, что в результате таких изменений уменьшится количество обманутых дольщиков – они не будут вкладывать свои средства в уже готовый дом, отсюда риск потерять деньги из-за замороженной стройки меньше. Кроме того, за использованием средств будет строгий контроль, и застройщик не сможет потратить их на что-то, не связанное с возведением дома.

С другой стороны, вероятно увеличение стоимости жилья. Если сейчас можно купить квартиру еще на стадии фундамента, то теперь ее можно будет приобрести только в готовом доме, то есть дороже.

Что такое эскроу-счета, и как быть в случае отзыва лицензии у банка

Особенность счета эскроу в том, что деньги с него застройщик может снять или перевести только при выполнении ряда условий. В частности, как уже было сказано выше, ему нужно будет документально подтвердить, что они расходуются на цели, связанные только со строительством дома. 

Для каждого строящегося дома застройщик открывает свой отдельный счет. Деньги на него переводит покупатель квартиры (дольщик). После того, как товар (строящаяся квартира) оформляется на покупателя, у застройщика появляется возможность распоряжаться переведенными ему средствами.

Банк, в котором у застройщика открыт счет эскроу, может лишиться лицензии. Законодатель предусмотрел на этот случай «страховку»: строительная компания получит возмещение в размере 10 миллионов рублей. Правда, очевидно, если это случится на начальной стадии строительства, эта сумма слишком мала для окончания возведения дома.

Что делать дольщикам при банкротстве застройщика

В случае банкротства застройщика дольщик имеет право расторгнуть ДДУ и забрать свои деньги обратно. Также дольщик может «вступить» в процедуру банкротства застройщика – заявить себя в качестве кредитора и уже после завершения конкурсного производства получить свои деньги.

Иногда незавершенный объект передается другому застройщику. И тогда можно дождаться завершения строительства и все-таки получить положенную квартиру.

Как именно целесообразнее поступить, зависит от стадии строительства, на которой обанкротился застройщик. Если в самом начале – лучше требовать денег. Если практически в конце – лучше все-таки доплатить новому застройщику, который закончит стройку.

Азим Гасанов, ведущий юрист в сфере споров о недвижимости, эксперт по защите прав участников долевого строительства