Квартира с долгами: основные риски при покупке и как их избежать

Когда мы задумываемся о покупке недвижимости, то одной из главных задач, помимо выбора качественной квартиры, становится и обеспечение безопасности сделки. Покупка недвижимости может иметь значительное количество «подводных камней» - от обременения до наличия долгов за оплату жилищно-коммунальных услуг.

Довольно распространенной на рынке недвижимости является ситуация продажи квартиры с долгами за оплату ЖКХ. Дело в том, что такие квартиры часто «освобождаются» после смерти или переезда неблагополучных родственников, которые не платили за коммунальные услуги. Долги за ЖКХ могут достигать в некоторых случаях нескольких сотен тысяч рублей – многие неблагополучные граждане не платят за коммунальные услуги по пять, десять лет. Можно представить, какие набегают суммы.

При покупке квартиры важно ответить самому себе на вопрос, допускается ли покупка квартиры с долгами или нет. Например, если цена квартиры очень дешевая, то возможно, что покупатель, даже заплатив все коммунальные долги, серьезно выиграет. Но если квартира продается примерно за те же деньги, что и другие аналогичные квартиры, но на ней висит солидная задолженность, то это уже очень неприятная для покупателя ситуация, так как в итоге покупка такой квартиры обойдется ему дороже, чем покупка аналогичной квартиры без долгов.

Как обезопасить себя при покупке квартиры? В первую очередь, необходимо выяснить, есть ли на квартире долги по уплате коммунальных услуг. Для этого стоит до подписания акта приема-передачи жилья проверить состояние счетов. Если  продавец начинает настаивать, что никаких долгов нет, но квитанции или справки об оплате предоставлять отказываются, то это в большинстве случаев свидетельствует именно о наличии долгов. Кстати, первое впечатление о квартире и ее владельце может быть обманчивым – за коммунальные услуги часто «забывают» платить не только алкоголики или нищие пенсионеры, но и вполне состоятельные собственники нескольких квартир.

Но даже если справка предоставлена, лучше самому еще раз перепроверить и обратиться в управляющую компанию, отвечающую за данный жилой дом. Как правило, управляющие компании, заинтересованные в оплате коммунальных услуг, предоставляют такую информацию без особых проблем. Если долги на квартире числятся, то покупатель может потребовать от продавца – собственника квартиры либо оплатить долги, либо сделать скидку на их оплату и прописать этот нюанс в договоре купли-продажи квартиры.

Впрочем, если вы все же не обратили внимания на наличие долгов по оплате коммунальных услуг и приобрели квартиру с долгами, отчаиваться не следует. В ст. 153, часть 2, п.5 Жилищного кодекса подчеркивается, что обязанность по оплате коммунальных услуг возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности. Таким образом, новый владелец квартиры не несет ответственности за то, что старый владелец пользовался водой, газом или светом бесплатно. Другое дело, что обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт здания передается новому собственнику, поэтому если предыдущий собственник накопил долги по оплате капитального ремонта, то их придется платить новому собственнику в любом случае.

Если работники управляющей компании возражают аргументам нового собственника, необходимо сослаться на нормы Жилищного кодекса, направить письменное заявление руководителю управляющей компании. В крайнем случае придется обратиться в Роспотребнадзор или прокуратуру, а прописку по новому адресу можно оформить и без управляющей компании – напрямую через отдел миграционной службы, который не имеет никакого отношения к наличию или отсутствию долгов по оплате коммунальных услуг. Чтобы избежать подобных неприятностей при покупке квартиры, лучше всего обращаться в надежное, проверенное агентство недвижимости, которое  сможет гарантировать безопасность сделки.

Астемир Атласкиров, специалист по сделкам с недвижимостью