Юрий Сафонов: можно ли оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

В связи с существенным изменением порядка налогообложения недвижимого имущества данный вопрос становится для многих владельцев недвижимости очень актуальным.

Приведенные далее советы наиболее полезны будут для владельцев крупных объектов коммерческой недвижимости, однако они в полной мере относятся к любой недвижимости на территории РФ, от комнат до загородных домов и торговых центров. Разница только в величине экономии. Все далее описанное относится к объектам капитального строительства (здания, помещения и т.д.) и земельным участкам. Важно помнить, что здание и земельный участок, на котором оно расположено, – это два самостоятельных объекта, каждый с собственной кадастровой стоимостью (КС).

Методология массовой оценки, применяемая при определении КС, а также качество используемых при этом исходных данных, зачастую приводят к ситуации, когда КС объекта существенно превышает рыночную.

На что же необходимо обратить внимание, чтобы не переплачивать налоги и иные платежи, исчисляемые от КС недвижимости.

Во-первых, каждый владелец недвижимого имущества должен четко понимать, попадает ли его объект под налогообложение на основе кадастровой стоимости. Единого ответа на этот вопрос нет, так как на текущий момент в разных субъектах РФ могут использоваться разные варианты. На данный вопрос могут ответить сотрудники налоговых органов по месту нахождения недвижимого имущества. Если за предыдущие периоды налог исчислялся от КС, то и далее логика останется такой же. В большинстве субъектов РФ такая схема используется для торгово-офисной недвижимости (с возможным ограничением по минимальной площади) и жилой недвижимости (зачастую с использованием переходных положений).

Во-вторых, если налоги либо арендная плата за земельные участки (как наиболее распространенный вариант иных платежей) исчисляются на основе КС, то важно периодически отслеживать ее изменение. Оно происходит при плановой переоценке раз в несколько лет при изменении характеристик объектов и в иных случаях, предусмотренных законом.

При этом ждать уведомление от налоговых органов с указанным размером платежа нельзя! Так как получить его собственник может уже в следующем налоговом периоде (год), когда оспорить КС за прошедший период будет уже невозможно.

Проверяется КС очень просто в режиме онлайн на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request). При необходимости можно заказать выписку из государственного реестра недвижимости (ЕГРН), обычно это делается через многофункциональные центры (МФЦ).

Кроме того, есть такой ресурс, как публичная кадастровая карта (http://pkk5.rosreestr.ru), на котором можно найти интересующий объект недвижимости и посмотреть его характеристики, в том числе КС.

В-третьих, если у собственника (арендатора земельного участка) возникнут обоснованные сомнения относительно величины кадастровой стоимости, а она не должна существенно превышать рыночную стоимость, то он вправе обратиться за ее пересмотром.

Статья 24.18. Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 №135-ФЗ предусматривает возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

При этом оснований для пересмотра два: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его КС, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости по состоянию на дату, на которую установлена его КС.

Порядок пересмотра в общем случае включает досудебный и судебный этапы. Хотя для физических лиц возможно обращение сразу в суд, целесообразно начать с досудебного порядка, как более быстрого и менее затратного.

Проконсультироваться относительно оптимального пути пересмотра КС и ориентировочной величины рыночной стоимости обычно можно в специализированных организациях, занимающихся оценочной деятельностью.

В-третьих, с учетом собранной информации собственник уже может принять решение о целесообразности процедуры пересмотра КС с учетом потенциального снижения налоговых либо иных платежей и затрат на саму процедуру пересмотра: услуги по оценке, юридическое сопровождение (при необходимости).

Вывод: оспорить КС недвижимости можно, и это абсолютно реальная задача, хотя и требующая затрат времени и денег. При этом важно привлекать для оценки и иных услуг организации, обладающие достаточным опытом и репутацией на рынке, так как иначе владельцам недвижимости озвучиваются завышенные прогнозы относительно потенциальной экономии, которые в дальнейшем корректируются до реального уровня, зачастую с потерей времени и денег, вплоть до полного отказа в пересмотре КС.

Сафонов Юрий, Генеральный директор ООО «ЭКСО» ТПП РФ,

Председатель экспертного совета Ассоциации оценщиков «Кадастр-оценка»