Проект homeapp – удобный инструмент анализа рынка недвижимости в столице

Экономический кризис 2014 г. внес в рынок недвижимости свои коррективы. Если раньше покупка жилья рассматривалась как перспективная инвестиция, гарантирующая стабильный доход от аренды и приумножение средств, то теперь потенциальным покупателям нужно быть осмотрительней и принимать во внимание множество факторов. 

Почему прежде покупатели обращали внимание на новостройки? 

Во-первых, привлекательная цена. Однако действительно недорогими новостройки являются лишь на самых первых стадиях строительства. Но эти стадии – и самые рискованные. Ждать сдачи объекта придется долго, возможны всякие проблемы и сложности, а есть вероятность и пополнить ряды «обманутых дольщиков». 

Во-вторых, новые жилые комплексы активно рекламируются, так как соотношение покупателей к новым застройкам 1:40 (раньше 1:6). Соответственно, в цену квартиры закладываются и расходы на маркетинг. В стоимости некоторых новостроек реклама составляет до 15% цены за квартиру. Фактически, покупатель платит за то, что сам нашел компанию-застройщика. 

В-третьих, новостройка рассматривается как новое жилье в  развитом районе. Но это далеко не так. Очень часто новые районы практически непригодны для полноценной жизни. Причина тому – отсутствие полноценной  инфраструктуры. Детей приходится возить в детсады и школы за несколько километров, далеко могут находиться и магазины, культурные центры. На дорогу уходят время, деньги и нервы. 

В-четвертых, новостройки рассматриваются как более безопасные объекты с юридической точки зрения, по сравнению с вторичным фондом. Покупатели думают, что в новостройках никто не жил, и  проблемы юридического характера исключены. Но они ошибаются. В новостройках могут быть такие серьезные юридические «минусы», что любая проблема во «вторичке» покажется сущим пустяком. В итоге нет смысла вкладываться в новостройки.

А вот вторичное жильё может приятно порадовать покупателей в кризис. Главное – подбирать дома соответствующего качества и локации. Их «запаса прочности» хватит на жизнь не только нас, но и наших детей и внуков. «Вторичка» – гарантия нахождения дома в обжитом районе с развитой инфраструктурой. Что касается возможных проблем при покупке, то их наличие или отсутствие легко выявит опытный юрист, специализирующийся в сфере недвижимости. Есть и еще одно преимущество – от типичных для новостроек рисков несдачи объекта в эксплуатацию вы будете застрахованы со стопроцентной уверенностью. 

Очень важным параметром при решении о покупке квартиры является параметр доходности, которая представляет собой доходность от аренды в год/цена покупки квартиры + прирост стоимости метра. Благодаря этому параметру можно понять, за сколько лет окупит себя недвижимость, если сдать ее в аренду по рыночной цене. Сразу отметим, что квартиру с окупаемостью более 15 лет приобретать смысла не имеет, проще положить  деньги на депозит под 6,5% в год, и через те же 15 лет сумма на счете умножится вдвое. 

Например, квартиры на Никитском бульваре или Поварской улице окупят себя через 63-83 года, в Тверском районе на это потребуется от 60 до 77 лет, а у недвижимости на Малой Бронной и Спиридоновке уйдет 60 лет. При этом доходность составит от 1,5 до 3,5 % в год. 

Глядя на эти цифры, может создаться впечатление, что приобретать жилье в российской столице вообще не имеет смысла. Но это не так. Главное знать, как и где искать. Если взять тот же центр, то тут есть немало районов, перспективных для инвестиций. Например, недвижимость на Балчуге: Овчинниковская набережная (в частности, дом 2/1), Олений Вал, Руновский переулок, 1-й и 2-й Хвостов переулок могут принести от 5 до 8 % в год и окупят себя за 12-14 лет соответственно.

Для покупателя, не обладающего серьезными познаниями о рынке недвижимости, разобраться в разнообразии цен и предложений может быть сложно, но есть полезные и доступные инструменты.

С помощью интерактивной карты http://homeapp.ru/caprate/ можно определить примерную доходность недвижимости в выбранном районе, срок окупаемости, посмотреть лучшие предложения и  принять по-настоящему рациональное решение.

Игошин Алексей, сооснователь homeapp