Компания 1Капиталь провела экспертный анализ пожара в ТЦ «Синдика», оценив совокупный ущерб в 10,5 млрд рублей

Российская оценочная компания 1Капиталь провела экспертный анализ ущерба от гигантского пожара в на строительном рынке «Синдика». Эксперты 1Капиталь подвергли сомнению сумму ущерба в 6 млрд рублей, озвученную в выпусках новостей. По словам директора по развитию оценочной компании 1Капиталь Дмитрия Соломникова, в реальности совокупная сумма ущерба от пожара может достичь 10,5 млрд рублей.

Российская оценочная компания 1Капиталь провела экспертный анализ ущерба от гигантского пожара в на строительном рынке «Синдика». Эксперты  1Капиталь подвергли сомнению сумму ущерба в 6 млрд рублей, озвученную в выпусках новостей. По словам директора по развитию оценочной компании 1Капиталь Дмитрия Соломникова, в реальности совокупная сумма ущерба от пожара может достичь 10,5 млрд рублей. 

«Кадастровая стоимость здания ТЦ составляла 6,2 млрд рублей, а земельного участка, на котором располагался объект «Синдика» – 1,18 млрд. Также известно, что здание ТЦ было застраховано на 4,2 млрд рублей. Из приведенных цифр видно, что теоретически, если бы в пожаре сгорел пустой ТЦ, то собственник для возврата заемных средств должен передать Банку земельный участок, а страховая компания возместить страховую сумму. Однако в реальности затраты на строительство новых объектов всегда значительно выше, чем их фактически оценивает рынок. И это специфика кризисного времени», – говорит директор по развитию оценочной компании 1Капиталь Дмитрий Соломников. 

Эксперты подсчитали, что «Синдика» заключила договоры аренды с более чем  1 тыс. предпринимателей. Потери товарных остатков при пожаре у мелких и средних предпринимателей составили от 1 млн. руб., наиболее крупные магазины потеряли от 30 млн. руб. Если округлить стоимость среднего товарного остатка до 5 млн. руб., то сумма сгоревшего товара может доходить до 5 млрд. руб. При этом товары в обороте являются наиболее «подвижным» имуществом, поэтому страхование и кредитование таких объектов осуществляется  со значительными дисконтами. 

Также в ТЦ «Синдика» был расположен паркинг на 5,2 тыс. машиномест. В связи с тем, что пожар произошел в выходной день, заполняемость парковки была на высоком уровне, но подсчитать точное количество автомобилей без осмотра не представляется возможным. Но если исходить из загрузки в 30% и средней стоимости автомобиля в 600 тыс. руб., стоимость сгоревшего транспорта может приближаться к 1 млрд. руб. 

Арендопригодная площадь ТЦ (GLA) составляет 90 000 кв.м., арендная ставка от 18 тыс. руб. до 36 тыс. руб./кв.м. в год. Таким образом, годовая выручка (потенциальный валовой доход) мог составлять порядка 1,6 млрд. руб. Чистый операционный доход мог быть на уровне 1 млрд. руб. При этом, по данным открытой отчетности, выручка компании «Синдика-О» составила 955,6 млн. руб., что является очень хорошим показателем, значительно превосходящим в средний по отрасли. 

Компания «Синдика-О» предлагала зафиксировать депозитные арендные платежи в качестве банковского депозита и выплачивать 10% годовых. После запуска нового ТЦ данные средства должны были быть направлены в счет оплаты будущей аренды.  Ретроспективные финансовые показатели компании вполне позволяли взять на себя подобные обязательства.

«Таким образом, общий ущерб для собственника (без учета страховой выплаты) и арендодателей с учетом компенсации за арендные депозиты может составлять до 10,5 млрд. руб.», – заключает Дмитрий Соломников.